Nieuwsbank

Schrijft, screent en verspreidt persberichten voor journalistiek, search en social media. Hét startpunt om uw nieuws wereldkundig te maken. Ook voor follow-ups, pitches en korte videoproducties.

Toespraak voorzitter NVM bij congres 'Vinex en bewoners'

Datum nieuwsfeit: 24-06-1999
Vindplaats van dit bericht
Bron: Razende Robot Reporter
Zoek soortgelijke berichten

NVM

Toespraak Smit (NVM) congres 'Vinex en bewoners'

Toespraak "Motivaties, intenties en waardering van bewoners van vinexlocaties" door de heer T.A.B. Smit, algemeen voorzitter NVM, ter gelegenheid van het congres 'Vinex en bewoners: consumentgericht Bouwen' in de RAI te Amsterdam op donderdag 24 juni 1999.

Dames en heren,

Kortgeleden bezocht ik tijdens een excursie een aantal vinexlocaties. Eén daarvan lag in Zwolle. Opvallend was dat alle huizen platte daken hadden. In hoeverre de politiek hier heeft geluisterd naar de consumenten, kun je je afvragen. De betrokken wethouder antwoordde op de vraag naar het waarom: "mijn voorganger hield erg van platte daken".In een andere gemeente reden wij over een centrale doorgaande weg. Hieraan lagen prachtige huizen. De betrokken gemeente-ambtenaar meldde dat 'dit een straat was waar makelaars erg van houden'. De bewoners zouden dagelijks een brief in de bus vinden met de vraag of zij niet wilden verkopen. Hierop vroeg ik: waarom denk je dat makelaars van dit soort huizen houden?" Zijn antwoord was: "omdat de consumentenvraag naar dit soort huizen zo groot is". Dit noemt men ook wel marktkennis, dames en heren.
Volgens onze architecten staat vinex synoniem voor de grootste uitkleedactie in Nederland. Je komt in een woningsupermarkt terecht waarin de woningen netjes in rijen op smaak gesorteerd liggen te wachten op de consument: links de rolletjes Amsterdamse School, rechts de doosjes Haagse School, veel pseudo-Rietveldjes, achter in de kappen van de jaren dertig en tussendoor de mandjes romantiek. Nee, de BNA-leden zijn niet tevreden over het vinexbeleid. Volgens hen lopen de programma's van eisen voor de woningbouw qua ambitie ver achter bij die van de stedenbouw.
De schuld ligt natuurlijk bij de projectontwikkelaars: die zijn te conformistisch en stemmen al te snel in met het beeldkwaliteitsplan. Hierdoor krijgen vooral de cosmetisch georiënteerde architecten de hoogste scoringskansen. Ruimtevertalers worden naar de achtergrond gedrongen en er is te weinig gelegenheid voor het ontwerpen van nieuwe plattegronden, het vernieuwen van de functionaliteit en het toepassen van innovaties. Nee, de vinex is geen creatieve uitdaging. De projectontwikkelaars en bouwers daarentegen wijzen vooral met een kritisch vingertje naar de gemeenten. Het aantal bouwopdrachten neemt nog steeds toe. Maar volgens hen zijn de grondkosten te hoog, hanteren de gemeenten te vaste grondquoten en stellen zij te verregaande eisen. Hierdoor moeten de budgetten steeds negatief worden aangepast en blijft er gewoon te weinig geld over om leuke innovatieve dingen te kunnen doen. Nee, de gemiddelde bouwkosten stijgen al de pan uit, ook voor die kleine kavels. En al die wettelijke procedures zijn al stroperig genoeg.
De gemeenten zelf hebben het begrip vinex helemaal in de ban gedaan. De vinexlocaties hebben volgens hen een te slechte naam gekregen om mee te pronken in de promotie-brochures. Verder wijzen zij vooral naar de rijksoverheid wanneer het gevoelige punt 'bereikbaarheid' aan de orde komt. Vooral de gemeente Utrecht houdt de planning van minister Netelenbosch angstvallig in de gaten om het tekort in de begroting van de vinexlocatie Leidsche Rijn niet al te ver te laten oplopen. Nee, de gemeenten willen eindelijk rust op het vinexvlak.

En wat wil de consument? Volgens het dagblad Trouw is in 95 procent van de vinexlocaties geen enkele bewoner gevraagd om mee te denken over de ontwerp- en bouwopdrachten van zijn nieuwe huis en nieuwe woonomgeving. Terwijl dat nu juist veel verwarring weg zou kunnen nemen. Want het is duidelijk dat het 'zware pieten' het vinexbeleid niet op adequate wijze over de drempel van de 21ste eeuw zal helpen te dragen.

Nu is het bijna onmogelijk om algemene uitspraken te doen over dè vinexlocatie. De vinexbouw is daarvoor te sterk gedifferentieerd, zowel naar locatie, als naar stadsgewest als naar regio. We kunnen immers ook niet spreken over dè woningmarkt, want Nederland kent wel 80 verschillende woningmarktgebieden. De beleving van de consument is altijd relatief: bewoners spiegelen immers hun woning aan de woningen die zij in de omgeving zien.
In het onderzoek naar de motivaties, intenties en waardering van bewoners van vinexlocaties, dat voor VROM en de Nederlandse Vereniging van Makelaars door RIGO Research en Advies is verricht onder 1.900 vinexpioniers, is dan ook onderscheid gemaakt naar vier onderzoekspopulaties.
Ten eerste het onderscheid tussen Randstad en niet-Randstad, want de ruimte is in de Randstad een schaars goed. De kaveloppervlakte wordt daar dan ook anders beoordeeld dan daarbuiten. Verder is onderscheid gemaakt tussen binnenstedelijke gebieden en niet-binnenstedelijke gebieden. Want hier verschilt het voorzieningenniveau. Verder is in het onderzoek natuurlijk rekening gehouden met de samenstelling van de voorraad en de verschillende huishoudens. En wat blijkt nu al die al die verschillende metingen en cijfers? Ten eerste is het duidelijk dat bewoners van vinexlocaties weloverwegen keuzes maken. Ook second-best keuzes worden goed overwogen: want als de omstandigheden veranderen, wijzigen de keuzemogelijkheden mee. U ziet ook dat er wel verschil is in de mate waarin de financiën, de woning zelf, de woonomgeving of het voorzieningenniveau bij het maken van een keuze een rol spelen. Verder is de mate waarin de bewoners hun woonwensen hebben kunnen verwezenlijkt, in het onderzoek omgekeerd. Er is dus gekeken naar de mate waarin zij op de woonwensen hebben ingeleverd. U ziet dat de resultaten meevallen. In de parallelsessie later op de dag zal mijn collega Anke Bodewes de verschillende aspecten van het onderzoek graag nader belichten. Enkele andere resultaten wil ik u hier nog even laten zien.
De verhuisreden varieert met de geplande woonduur. Voor degenen die binnen 4/5 jaar weer denkt te verhuizen zijn de kenmerken van de woning reden nummer 1. Op de tweede plaats staat de woonomgeving en op de derde plaats de verandering van baan.
Verder bleek dat slechts 10 procent van de starters voor een vinexlocatie in aanmerking komt: 90 procent van de starters gaat dus naar de bestaande voorraad. Over het algemeen komt drie van de vijf huishoudens in de vinex-stadsgewesten van buiten de eigen gemeente. Door de schaarste op de lokale markt is dit aandeel binnen de Randstad hoger dan daarbuiten.
Dan de kwaliteit zelf. Een breed begrip dat voor de betrokken marktpartijen wel eens verschillende interpretaties kan oproepen. Hoe beoordeelt de consument nu de kwaliteit van de vinexlocatie? U ziet het: het rapportcijfer is positief (gemiddeld 8,1). In de parallelsessie zal mevrouw Bodewes uitgebreid ingaan op de onderzochte kwaliteitskenmerken. Wel kan ik nog zeggen dat de woningen binnen de Randstad wat slechter worden beoordeeld dan daarbuiten. En dit geldt ook voor de eengezinswoningen tot 350.000 gulden in vergelijking met de andere woningtypen.
De woonomgeving beoordeelt de vinexbewoner met een gemiddeld rapportcijfer van 7,5. En het is ons bekend: aan het voorzieningenniveau moet nog wat worden verbeterd, zeker in de wijken die nog in ontwikkeling zijn. Verder blijkt duidelijk dat vooral kopers de auto in de buurt willen houden: parkeren op afstand van de woning wordt absoluut niet op prijs gesteld.
Hoewel deze resultaten nog voortkomen uit de concept-eindrapportage van het RIGO en we natuurlijk rekening moeten houden met het feit dat de vinexlocaties op het moment van onderzoek nog in een beginfase verkeerden én het feit dat iedere bewoner de keuze voor zijn woning zal willen verdedigen, kan ik concluderen dat we de stelling dat er 'iets serieus mis is' met de vinexbouw kunnen loslaten. De bewoners beoordelen de woning en woonomgeving als ruim voldoende. Wel moeten we de flexibele indeling van de woning en het voorzieningenniveau in de omgeving in de gaten houden.
Ook moeten we rekening houden met het feit dat er verschillen bestaan in de beoordeling van de afzonderlijke vinexlocaties. Dat komt doordat de woningmarktgebieden niet hetzelfde zijn, maar ook doordat de kwaliteitsbehoefte en de vermogensgroei er toe leiden dat zich op dit moment twee prijsontwikkelingen aftekenen: de woningprijzen aan de onderkant van de markt volgen niet de prijsstijgingen aan de bovenkant van de markt.
Bovendien neemt als gevolg van de verdergaande individualisering het belang van het statusaspect nog steeds toe. Hierdoor en door het gebrek aan keuzemogelijkheden wordt het voor woonconsumenten moeilijk om de volgende stap te zetten op de .wooncarrièreladder.. Deze ontwikkeling heeft tot gevolg dat de kwaliteitsbehoefte zal veranderen van het verhuizen naar andere locaties in het verbeteren van de hu¡dige locatie. Excellente woonomgevingen met voldoende parkeergelegenheid, groen en water worden dus steeds belangrijker. Verder zullen we de komende jaren in ons kostenplaatje rekening moeten houden met een nieuwe post, namelijk die van de .zorgvoorzieningen.. De demografische toekomst-voorspellingen houden het ons immers duidelijk voor: we gaan van het ik- naar het mij-tijdperk. Een tijdperk waarin maar liefst 70 procent van het aantal huishoudens zal bestaan uit één en twee personen. We kunnen ons dus niet allemaal meer rustig vestigen in de buitengebieden. Want wie haalt dan de boodschappen en wie laat de hond uit wanneer ik van huis ben of zorg nodig heb? Wie zorgt er straks voor u, dames en heren en wie zorgt er voor mij?
Dat is een aardig vooruitzicht in een tijd waarin de woonlasten steeds verder stijgen. Het woongenot vormt een steeds groter onderdeel van het huishoudbudget. Dat is het gevolg van de groeiende behoefte aan meer kwaliteit, de groei van de werkgelegenheid, het toenemend aantal tweeverdieners en de lage rentestand, maar ook van het feit dat in veel woningmarktgebieden de prijs/kwaliteit-verhouding nog sterk onder druk staat door de aanhoudende schaarste. Dit .na-ijleffect. aan vraagzijde zorgt voor forse prijscorrecties naar boven.

De grote vraag naar hoogwaardige woningen én woonomgevingen houdt de woningmarkt in beweging. De sterke prijsstijgingen in en rond Amsterdam en Midden-Nederland breiden zich uit naar Noord-Holland en aan de andere kant van Nederland tot aan Apeldoorn. De duurdere regio.s worden steeds duurder en talrijker.
Daarnaast ontwikkelt Nederland zich in een hoog tempo tot een kennisintensieve economie. Kennis wordt steeds meer een cruciale productiefactor en over enkele jaren zal minstens een kwart van de dienstverlening via de digitale snelweg verlopen. De Nederlander wordt dus steeds onafhankelijker van de werkomgeving en vrijer in het kiezen van een plek om te wonen.
De nieuwe communicatietechnieken grijpen ook in op de gewenste gebruikswaarde van de woning. Huishoudens stellen het hebben van een werkruimte in de woning steeds meer op prijs. Dit leidt tot een flexibel gebruik van bedrijfsruimte, een groeiende thuisgerichtheid van mensen en een toenemende vraag naar méér vierkante meters vloeroppervlak, méér individueel te gebruiken woon-/werkruimte en méér private-buitenruimte.
Nederlanders worden ook kritischer ten aanzien van de gerealiseerde woonproducten en de daarin verleende diensten. We willen steeds meer invloed kunnen uitoefenen op het besluitvormingsproces, het ontwerp, de vormgeving en de functionaliteit van de gebouwde woningen.

De consument moet zelf de indeling en afmeting van de woonruimte en de keuze en plaats van de keuken en het sanitair kunnen bepalen. Het Bouwbesluit kan wat mij betreft dan ook aan een kritische toets worden onderworpen. De kwaliteit van het wonen en de woonomgeving is een subjectief begrip dat zoveel mogelijk consumentgericht moet worden ingevuld. De praktische bruikbaarheid, de verbeelding, uniciteit en ruimte worden belangrijke beeldbepalende elementen van de woning. Particulier opdrachtgeverschap biedt daarbij slechts op kleine schaal perspectief. De meeste consumenten zullen voldoende hebben aan meer keuze aan aanbodzijde.

Deze ontwikkeling is ook van belang omdat het eigen huis voor velen immers de belangrijkste pensioenvoorziening zal zijn. Dan wil je wel wonen in een mooi huis in een prettige omgeving met aardige, behulpzame buren. Zeker in het licht van die toekomstige zorgsamenleving.
Daarnaast ontwikkelt Nederland zich meer en meer tot een multiculturele samenleving waarvan de effecten het eerst meetbaar zijn in de grote en middelgrote steden van Nederland. Deze verschillende cultuurbehoeften vragen om verschillende soorten woningen in wijken die zich van elkaar onderscheiden. Om hieraan te kunnen voldoen is het van belang dat er voldoende gedifferentieerd wordt gebouwd, waarbij mensen met dezelfde status, oriëntatie, interesses en levensvisie elkaar moeten kunnen opzoeken. Segregatie is immers geen probleem. Het bouwen van dure woningen in arme wijken leidt niet tot kwaliteitsimpulsen en lost sociale problemen niet op. Professor Duyvendak en de VROM-raad wezen hier onlangs al op.

Een thematische benadering van woonbuurten kan wel een vruchtbare optie zijn. Mensen vertonen een sterke territoriale binding. De behoefte aan privacy en onderscheidend vermogen in de eigen woonomgeving zal de komende jaren alleen maar toenemen, terwijl gemeenschapszin en zorg weer een nieuwe invulling krijgen. Hier moet zowel in de nieuwbouw als in de bestaande voorraad rekening mee worden gehouden. We moeten ons niet alleen richten op technische duurzaamheid, maar vooral ook op sociale duurzaamheid. Er moet dus niet langer worden gebouwd op basis van de grootste vraag . meer, meer, meer - maar op basis van de regionale woonwensen: gevarieerd en anders. Geen eenvormige rijtjeshuizen, maar diverse woningtypes die aansluiten op de behoefte van de regio. Niet steeds nieuwe uitleglocaties erbij, maar het experimenteren met en toepassen van meervoudig grondgebruik.

In de onlangs door de overheid gepresenteerde .Startnota Ruimtelijke Ordening 1999. en de 'Agenda voor de discussie over het woonbeleid in het eerste decennium van de 21ste eeuw' is een aanzet gegeven voor de vijfde nota ruimtelijke ordening waarin het toekomstig ruimtelijk beleid wordt vastgelegd. Staatssecretaris Remkes is hier uitgebreid op in gegaan.
Volgens deze nota's zullen in het komende millennium de verkeers- en waterstromen de basis vormen voor de ruimtelijke inrichting en zal een sterke scheiding worden aangebracht tussen land en landelijk gebied. De verstedelijking mag zich verder concentreren langs corridors in bestaande verstedelijkte gebieden. Dit kan een uitstekende basis zijn voor de verdere inrichting van ons land. Maar wat wil de Nederlander zelf?
Op zichzelf ondersteunt de NVM de keuze van het kabinet om haar beleid aan te sluiten op de bestaande praktijk: namelijk kantoren, bedrijven en woonwijken ontstaan daar waar de markt er om vraagt. Aan de andere kant wordt niet gekozen voor één, maar voor de integratie van twéé perspectieven. Dat is van alles een beetje. Een compromis waardoor de verstedelijking nóg de kans krijgt om breed op te rukken, terwijl de natuur dezelfde ruimte-eisen mag stellen. Hierbij staan nog steeds de dingen centraal . de vervoersstromen en de stenen - en niet de mens zelf.
En dat is waar het om gaat, dames en heren. U en ik en die andere bijna 16 miljoen Nederlanders weten immers het beste waar we willen wonen, werken en recreëren. We zijn mondig en deskundig genoeg om zelf aan te geven op welke wijze wij comfortabel kunnen wonen, werken en recreëren? Daarbij heb ik het over respect. Respect voor de kundigheid, innovativiteit en slagvaardigheid van de professionals en ervaringsdeskundigen - de woonconsumenten zelf - die samen wonen, werken en recreëren in een bepaalde regio.
Ik denk daarbij meer aan een win-win-situatie. Zowel voor de overheid als voor alle marktpartijen, en zowel voor marktpartijen als voor gebruikers. Deze invalshoek biedt iedere betrokkene een kans om tot optimale samenwerking te kunnen komen. Samenwerking die vanuit het oogpunt van .bouwen aan de toekomst. voor iedere partij tegemoet komt aan het gevoel van het comfort, veiligheid en wederzijds respect. Wat betekent dit in de praktijk? We kunnen meer toegaan naar het toepassen van regiomanagement door het maken van regionale .masterplannen.. City-management door publiek private samenwerking. De provincies kunnen hierbij een nieuwe rol vervullen waarbij marktpartijen samen met gebruikers om de tafel zitten om bij elkaar het beste naar boven te halen:

- Zoals een gedifferentieerdere woningbouw. Zowel naar prijs als naar type. Flexibele woningen waardoor het multi-functionele gebruik van de woning wordt vergroot. Woningen die voor verschillende doelgroepen geschikt zijn. Waarbij rekening is gehouden met het verschil tussen de stedelijke en de landelijke woonbehoefte.

- Zoals andere eengezinswoningen. Woningen met een minimum-beukmaat van 6,50 meter en een tuindiepte van minimaal 10 meter. Geluidsarme woningen die zijn ontworpen naar levensloopbestendigheid, flexibele indeling en ruimtegemak. Meer woningen met een grote living, een extra werkkamer op de begane grond en verplaatsbare wanden.
- Meer woningen van een bijzondere architectuur.
- Zoals meer aandacht voor indoor-sportvoorzieningen ten behoeve van recreatief gebruik, voldoende ondersteunende zorgvoorzieningen, parkeervoorzieningen in de directe woonomgeving, kleinschalig openbaar-vervoer in nieuwe, maatgerichte vormen. En aandacht voor de sociale veiligheid. Auto.s moeten in de buurt van de woning kunnen staan en goede openbaar vervoervoorzieningen mogen absoluut niet ontbreken. Ook kunnen talloze nieuwe zorgdiensten worden ontwikkeld, zoals tuinverzorging, boodschappendiensten, hulpdiensten voor het verzorgen en uitlaten van huisdieren, catering en dergelijke. Hiermee worden in de huursector al aardige experimenten uitgevoerd.

Dit alles op basis van het uitgangspunt van vrije vestiging. Ik complimenteer de staatssecretaris met zijn voornemen om zoveel mogelijk keuzevrijheid voor de woonconsument te willen creëren. Alleen op deze wijze wordt de zo gewenste doorstroming niet de das omgedaan. We moeten er dan wel voor waken dat de huidige politieke discussies over de hypotheekrente-aftrek deze goede beleidskeuze straks niet stiekem weer de das om gaan draaien.
Ik pleit er ook voor dat alleen in de sociale huursector convenanten tussen gemeenten en corporaties worden gesloten en voor het overige alleen privaatrechtelijke overeenkomsten gaan gelden. Met het wijzigen van de Huisvestingswet kan een einde komen aan de contingentering en de invloed van welstandscommissies. Voor het bewaken van het nationaal en regionaal cultureel erfgoed kan worden volstaan met een landelijk en provinciaal register.
Ook kan toestemming worden gegeven tot meer gestapelde woningbouw op het platteland om in kleinere gemeenten het gewenste draagvlak voor voorzieningen te bereiken. Het rood voor groen-principe is de moeite waard voor meer experimenten zonder voortdurend te switschen van bestaande bouw naar nieuwbouw, van huur naar koop, van woningen naar bedrijfs onroerend goed en visa versa. Dit belemmert een echte integratie van wonen, werken, recreëren.
Er staat Nederland dus nog wat te doen. En dat alles onder de noemer .meer kwaliteit.. Om te vermijden dat de steden en het landelijk gebied elkaar gaan beconcurreren is een grootschalige stedelijke revitalisering, reconstructie en herstructurering nodig. Functieveranderingen zijn nodig om de stad blijvend nieuwe kansen te bieden. Eengezinswoningen met tuinen bieden het stadscentrum een nieuw gezicht. Tuindorp Vreeswijk in Rotterdam is daar een voorbeeld van. Verder kan aandacht worden gegeven aan het selectief uitsorteren van het eigenwoningbezit in de stad. Stedelijke vernieuwing is meer dan sloop, afbraak, bouwrijp maken en nieuwbouw. Het is ook het investeren in openbare ruimten en musea, bioscopen, schouwburgen, galeries en het scheppen van mogelijkheden voor hoogwaardige kantoor- en winkelomgeving om de stad allure en werkgelegenheid te bieden. Zonder een visie op deze investeringsstromen is het zinloos woonmilieus voor de hogere inkomensklassen te creëren.
Andere stedelingen hebben weer andere behoeften, zoals dak- of thuislozen, drugsverslaafden of mensen in psychische nood. Het creëren van stedelijke ruimtes en voorzieningen voor deze groepen is een taak van de overheid in samenwerking met gemeenten en corporaties. Mede op basis van een gericht landelijk instrumentarium, zoals het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing.
Regio-management en publiek private samenwerking stellen marktpartijen in staat de schotten op het gebied van professionele dienstverlening weg te halen zonder opnieuw het wiel uit te vinden. In dat opzicht acht ik het een ongezonde ontwikkeling wanneer corporaties zelf makelaarsdiensten gaan verrichten. Voor corporaties blijft in de toekomst een zeer belangrijke taak weggelegd in het huisvesten van specifieke groepen huishoudens. Net zoals makelaars de taak hebben marktpartijen bij elkaar te brengen en te informeren over de vraag- en aanbodontwikkelingen en de marktindicatoren op het gebied van de verhuisbewegingen en de betaalbaarheid van woningen.

Deze onderzoeken staan u als professionele marktpartij immers ten dienste bij het maken van de gewenste keuzes. Want daar gaat het uiteindelijk om. Om vanuit het oogpunt van .samen bouwen aan de toekomst. een positieve bijdrage te kunnen leveren aan het welzijn van woonconsumenten. Daarom bent u hier vandaag ook aanwezig. Om te horen wat er speelt en welke keuzes moeten worden gemaakt. Keuzes die voortdurend moeten worden afgestemd op de eisen van de tijd. Een tijd waarin we het te verwachten mij-tijdperk moeten invullen als wij-tijdperk. Wij moeten immers werken met en zorgen voor elkaar. In dat opzicht komt dit congres dus op het juiste moment.

Dank u wel.

N.B. Afwijkingen van de tekst zijn mogelijk

24 jun 99 18:50

reageer via disqus

Nieuwsbank op Twitter

Gratis persberichten ontvangen?

Registreer nu

Profiteer van het gratis Nieuwsbank persberichtenfilter

advertentie