Nieuwsbank

Schrijft, screent en verspreidt persberichten voor journalistiek, search en social media. Hét startpunt om uw nieuws wereldkundig te maken. Ook voor follow-ups, pitches en korte videoproducties.

Woonbehoeftestudie kandiaat-huurders Gent

Datum nieuwsfeit: 03-03-2000
Vindplaats van dit bericht
Bron: Razende Robot Reporter
Zoek soortgelijke berichten
Gemeente Gent

<< terug heet van de naald archief zoek

W o o n b e h o e f t e s t u d i e b i j
k a n d i a a t - h u u r d e r s i n d e s o c i a l e h u i s v e s t i n g i n G e n t

Inleiding

Het stadsbestuur van Gent voert al jaren een huisvestingsbeleid. Een goede, betaalbare en kwaliteitsvolle woning voor iedereen is hierbij het uitgangspunt.

Een uitgebreid netwerk van sociale woningen is een belangrijke pijler in dit beleid.

Maar het huisvestingsbeleid moet een langetermijnplanning (het bouwen van nieuwe woningen) combineren met een korte-termijnvraag naar betaalbare woningen.

Daarom werd in opdracht van het stadsbestuur een onderzoek gedaan naar de woonbehoeftes van kandidaat-huurders.

Concreet werd gepeild naar het soort woning dat mensen nodig hebben (studios, woningen voor kleine of grote gezinnen), naar woningtype (rijhuis, laag- of hoogbouw) en de financiële draagkracht van de kandidaat-huurders.

De resultaten van het onderzoek (in bijlage) zullen het beleid van de komende jaren mee stofferen. De conclusies die we op basis van de onderzoeksresultaten kunnen trekken, zullen ongetwijfeld worden geïntegreerd in toekomstige projecten.

Het onderzoek is een onderdeel van een beleid dat ook op lange termijn de nodige garanties wil bieden voor de sociale huisvesting in de stad.

DOEL EN WERKWIJZE VAN DE STUDIE

Begin 1999 heeft het stadsbestuur van Gent een offertevraag uitgeschreven met het oog op het realiseren van een woonbehoeftestudie bij de kandidaat-huurders voor een sociale woning in Gent.

Bedoeling was om via deze studie een inzicht te krijgen in de gewenste (sociale) woonvormen. Waar is sociale huisvesting gewenst ? Welke woningtypes hebben de voorkeur? Welke rol speelt de woonomgeving ?

Daarbij was het van belang dat operationele gegevens werden verzameld en verwerkt. Die leidden tot duidelijke uitspraken in verband met de gewenste woontypologieën en leverden een toetsingskader voor de sociale woningprogrammatie in het Gentse.

De opdracht werd toegewezen aan CIBE, bureau voor communicatie, in Gent. De uitgebreide resultaten van het onderzoek zijn gebundeld in een eindrapport en een beleidsrapport Woonbehoeftestudie bij de kandidaat-huurders in de sociale huisvesting te Gent (resp. december
1999 en februari 2000).

SELECTIE UIT 8.700 KANDIDAAT-HUURDERS SOCIALE HUISVESTING

Het adressenbestand van de kandidaat-huurders van een sociale woning werd opgebouwd aan de hand van digitale bestanden die ter beschikking werden gesteld door de dienst Huisvesting van de Stad Gent, het sociaal verhuurkantoor van het OCMW en zes huisvestingsmaatschappijen (Gentse Haard, Gentse Maatschappij voor Huisvesting, Goede Werkmanswoning, Huisvesting Gentbrugge-Ledeberg, Merelbeekse Sociale Woningen, Volkshaard).

Het totaal bestand van 11.452 adressen werd uitgezuiverd door dubbele inschrijvingen en dubbele adressen te verwijderen. Na sorteren bleven nog 8.662 kandidaat-huurders over. Hieruit is een steekproef van 2.000 genomen. Iets minder dan één vierde van de kandidaat-huurders kreeg de vragenlijst in de brievenbus.

De respons op de bevraging was zeer goed : ongeveer 40% stuurde de enquête terug.

SOCIO-DEMOGRAFISCH PROFIEL VAN DE KANDIDAAT-HUURDERS

De gemiddelde leeftijd van de respondenten bedraagt 45,4 jaar. De leeftijdsgroepen tussen 26 en 35 jaar (25%) en tussen 36 en 45 jaar (19%) zijn het meest vertegenwoordigd. 16% van de kandidaat-huurders is ouder dan 66 jaar.


82% van de respondenten is van Belgische origine. 2% is EU-onderdaan en 10% van de kandidaat-huurders is afkomstig van een niet EU-land. Zowat 5% geeft een meervoudige nationaliteit aan.

De helft van de kandidaat-huurders (51%) behoort niet tot de actieve beroepsbevolking en 55% van de respondenten heeft enkel een diploma van lager beroeps-, technisch- of secundair onderwijs.


69% van de respondenten beschikt over een netto-gezinsinkomen van minder dan 40.000 frank per maand. Uit de herkomst van het gezinsinkomen blijkt dat vier op tien kandidaat-huurders enkel beschikken over een vervangingsinkomen. 23% van de kandidaat-huurders haalt het gezinsinkomen uitsluitend uit actieve arbeid.


40% van de kandidaat-huurders is alleenwonend en 41% van de respondenten heeft kinderen. Meer dan de helft hiervan is een éénoudergezin.

DE HUIDIGE WONING VAN DE KANDIDAAT-HUURDERS


34% van de kandidaat-huurders woont nu reeds in een sociale huurwoning, maar wenst om één of andere reden te verhuizen.


41% van de ondervraagden is echt ontevreden met de huidige woonsituatie.

Eén op vier respondenten meldt geen enkele tekortkoming aan de huidige woning. 18% van de kandidaat-huurders meldt één, 15% meldt twee en 40% drie of meer tekortkomingen.

De voornaamste tekortkomingen in de woningen zijn : gebrekkige geluidsisolatie, vochtige ruimten, beschimmelde muren, aangetaste ramen en deuren, onaangename geur en tochtige ruimten.

Lekkende daken, beschimmelde muren en vochtige ruimten zijn vooral een probleem op de private verhuurmarkt. De sociale verhuurmarkt heeft vooral te kampen met een gebrekkige geluidsisolatie.

In de vragenlijst werd ook gepolst naar omgevingsfactoren die kandidaat-huurders als hinderlijk ervaren. Zeven aandachtpunten kwamen hieruit naar voor : lawaaihinder, uitwerpsels van (huis)dieren, verkeersoverlast, afval en zwerfvuil en in mindere mate, last van geparkeerde of verkeerd geparkeerde voertuigen, buren en geurhinder.

In een aantal buurten of deelgemeenten werden opvallend meer hinderlijke omgevingsfactoren gemeld : Rabot, Nieuw-Gent, Gent-centrum, Brugse Poort, Gentbrugge, Bloemekeswijk.

WAAROM VERHUIZEN (NAAR EEN SOCIALE WONING) ?

Kandidaat-huurders geven vier belangrijke redenen aan om te verhuizen :

* de woning is te duur (37%)

* de woning is te klein (35%)

* de woning heeft geen tuin (28%)

* de woning is in slechte staat (23%).

Vooral alleenwonenden en alleenwonende moeders met kinderen halen de kostprijs (huurprijs) van de woning aan als reden om te verhuizen.

De grootte van de woning en het niet beschikken over een tuin worden bij gezinnen met kinderen als belangrijke verhuisredenen aangeduid.

Meer dan de helft van de kandidaat-huurders wil in dezelfde buurt of deelgemeente blijven wonen; dit geldt vooral in : Oostakker, Mariakerke, Ekkergem, Sint-Amandsberg, Wondelgem, Sint-Denijs-Westrem, Zwijnaarde en Gent-Zuid.

Gent-Centrum, Gent-Waterportbaan, Gent-Zuid en Rabot zijn de aantrekkelijkste wijken voor de kandidaat-huurders.

Sint-Amandsberg, Gentbrugge, Mariakerke en Wondelgem zijn de geprefereerde deelgemeenten.

Pluspunten die aan bepaalde wijken of deelgemeenten door de kandidaat-huurders werden toegekend :

voldoende winkels
: Bloemekeswijk, Gent-Centrum, Ekkergem, Gent-Zuid, Sluizeken-Ham, Sint-Denijs-Westrem, Desteldonk en Ledeberg

voldoende groenvoorzieningen
: Afsnee, Desteldonk, Mendonk, Terdonk en Sint-Kruis-Winkel

aanwezigheid van openbaar vervoer
: Bloemekeswijk, Dampoort, Gent-Centrum, Sluizeken-Ham en Brugse Poort

bereikbaarheid met de wagen
: Afsnee en Sint-Kruis-Winkel.

PROEVE VAN SOCIALE WONINGPROGRAMMATIE IN GENT

Op basis van de woonwensen van de kandidaat-huurders zijn voorstellen voor een sociale woningprogrammatie gedaan.

Vanzelfsprekend zijn de woonwensen niet de enige criteria, ook andere elementen zullen in de sociale woningbouw een belangrijke rol spelen: bijvoorbeeld bouwmogelijkheden, grondreserve, grondprijzen, richtsnoeren van de Vlaamse overheid.

Bijna zes op tien van de kandidaat-huurders (56%) zijn alleenstaanden en paren. Iets meer dan vier op de tien van (41%) zijn gezinnen (alleenstaanden of echtparen) met kinderen.

* Aangezien het stedelijk beleid er op gericht moet zijn gezinnen met kinderen in de stad te houden, zal er bij de sociale woningprogrammatie relatief meer aandacht moeten uitgaan naar de bouw van woningen voor gezinnen met kinderen, en relatief minder naar woningen voor alleenstaanden of paren.

Daarom werd voorgesteld de 6/4-verhouding om te buigen naar een
5/5-verhouding (= de helft van de sociale woningen voorzien voor alleenstaanden/paren, de andere helft voor gezinnen met kinderen).

Aantal kamers

Uit de woonwensen van de kandidaat-huurders kan de gewenste grootte van de woningen (naar aantal (slaap-)kamers) worden afgeleid.

GLOBAAL PROGRAMMATIEVOORSTEL NAAR AANTAL (SLAAP-) KAMERS VOOR DE GEZINNEN, 1999 (percentages)

GEWENST AANTAL SLAAPKAMERS FEITELIJK (56/41) BELEIDSMATIG (5/5)


1 slaapkamer 19 16


2 slaapkamers 26 25


3 slaapkamers 42 44


4 slaapkamers 10 12


5 en meer slaapkamers 3 3

Bron : Woonbehoeftestudie sociale huisvesting Gent, 1999
* Hoewel de meerderheid van de gezinnen uit het kandidatenregister kleine gezinnen zijn, moeten er toch heel wat meer grotere woningen met drie en meer slaapkamers worden voorzien.

Veel gezinnen vragen vandaag meer ruimte en een extra kamer als logeerkamer, speelkamer voor de kinderen, bureauruimte e.d. De sociale huisvesting moet met deze woningvraag rekening houden.


* nagenoeg 60% van de woningen moet minstens drie slaapkamers hebben
* slechts 16% van de woningen moet één en 25% van de woningen moet twee slaapkamers hebben.

Woningtype

Globaal gezien kan een programmavoorstel sociale woningbouw worden afgetoetst aan de norm van 41-62% ééngezinswoningen en 25-38% meergezinswoningen.

Wat de wens naar meergezinswoningen betreft, blijkt dat vooral een appartement in laagbouw de voorkeur heeft. Slechts 5% van alle gezinnen wenst uitsluitend in een appartement in hoogbouw (meer dan vier verdiepingen) te wonen.

Bij de ééngezinswoningen blijkt de rijwoning enigszins de voorkeur te hebben boven de koppel- of vrijstaande woning. De vraag naar een vrijstaande woning als enige en uitsluitende keuze in de sociale woningbouw in Gent is zeer beperkt (8%). Maximaal slechts één derde van de gezinnen wil eventueel in een vrijstaande woning wonen.

Bij de wens naar een ééngezinswoning kan de wens naar een koer of tuin horen. Deze wens is bij de ondervraagden vrij bescheiden. 9% van alle ondervraagden wenst geen koer of tuin. Van de resterende groep blijkt dat de overgrote meerderheid een tuin wenst met een oppervlakte kleiner dan 100m² (84%). Een tuin is voor een deel van de kandidaat-huurders wel belangrijk, aangezien voor 28% onder hen "geen tuin hebben aan de woning" de belangrijkste reden is om te verhuizen.

Voor zeer veel gezinnen die een ééngezinswoning wensen, is de rij- of koppelwoning een aanvaardbare woonvorm. Berekeningen leren dat bouwprojecten met dichtheden van minstens 30 woningen per hectare aan deze woonwensen voldoen. Binnen deze dichtheden kan dan nog ruimte voorzien worden voor openbare voorzieningen zoals parken, speeltuinen, pleinen e.d.

* De verweving van sociale ééngezinswoningen (rijwoningen) en laagbouwappartementen in het bestaande stedenbouwkundig weefsel zal tegemoetkomen aan de woonwensen van een zeer groot gedeelte van de gezinnen uit het kandidatenregister.

Financiële draagkracht van de gezinnen

Theoretisch mag gemiddeld maximaal 20% van het netto-inkomen besteed worden aan de huurprijs van de woning. In de praktijk ligt dit percentage hoger bij de lagere inkomens (soms tot 25-30%) en lager bij de hogere inkomens.

VERDELING VAN DE HUURPRIJS EN DE KOSTPRIJS VAN DE SOCIALE WONINGEN VOLGENS INKOMEN EN WENS VAN DE GEZINNEN, 1999 (in %)

MAANDELIJKSE HUURPRIJS VOLGENS VOLGENS INKOMEN WENS


- 4.000 frank 3 6


4.000 - 6.000 frank 35 22


6.000 - 8.000 frank 31 23


8.000 - 10.000 frank 14 23


10.000 - 12.000 frank 8 16


+ 12.000 frank 9 10

Bron : Woonbehoeftestudie sociale huisvesting Gent, 1999

De grote meerderheid van de gezinnen (69%) mag theoretisch (op basis van hun inkomen) slechts een maandelijkse huurprijs betalen van 8.000 frank. De helft van de gezinnen (51%) wenst een huurprijs te betalen van max. 8.000 frank. De andere helft wenst meer te betalen.

Vanaf een maandelijkse huurprijs van 8.000 frank zijn de gezinnen geneigd om meer voor hun woning te betalen dan hun inkomen hen feitelijk toelaat. Met andere woorden: vanaf een maandelijks netto-inkomen van 40.000 frank zou men bereid zijn om iets meer financiële inspanningen te leveren om in een comfortabele woning te wonen.

De gezinnen die een lager inkomen hebben, nemen dit risico niet. Zij zijn veel minder bereid om de huurprijs te betalen die hun inkomen hen toelaat.

Er mag in ieder geval niet uit het oog worden verloren dat voor ongeveer de helft van de kandidaat-huurders 8.000 frank huurprijs/maand het absolute maximum is.

Theoretisch kan men vanuit de huurprijs van de woning de kostprijs berekenen door de jaarlijkse huurprijs te vermenigvuldigen met 25 (afschrijvingstermijn). Op deze wijze krijgen we een indicatieve richtlijn voor de bouw van de sociale woningen, zonder evenwel de grondprijs in rekening te brengen.

Er zullen in ieder geval zuinige woningen moeten worden gebouwd om aan de woonwensen van de kandidaat-huurders te kunnen voldoen (vooral voor wat ééngezinswoningen betreft).

* Uit enkele theoretische berekeningen met betrekking tot huur- en koopprijs van de sociale woningen blijkt dat de bouw van gewenste woningen voor de bouwmaatschappijen een haalbare kaart moet zijn, de grondprijs buiten beschouwing gelaten. Het grote probleem blijft ongetwijfeld het voortdurend beschikbaar zijn van voldoende betaalbare gronden in het stedelijk gebied.

Informatie

Dienst Huisvesting, Cel Woonbeleid, Marleen Goeffers, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel. (09)266 76 62, fax (09)266 76 69, e-mail (woonbeleid@gent.be).

reageer via disqus

Nieuwsbank op Twitter

Gratis persberichten ontvangen?

Registreer nu

Profiteer van het gratis Nieuwsbank persberichtenfilter

advertentie