Nieuwsbank

Schrijft, screent en verspreidt persberichten voor journalistiek, search en social media. Hét startpunt om uw nieuws wereldkundig te maken. Ook voor follow-ups, pitches en korte videoproducties.

Analyse gedifferentieerde overdrachtsbelasting

Datum nieuwsfeit: 26-03-2001
Vindplaats van dit bericht
Bron: Ministerie van Financien
Zoek soortgelijke berichten
Ministerie van Financien

Titel: Toegezegde analyse gedifferentieerde overdrachtsbelasting



De Voorzitter van de vaste commissie

voor Financiën

Postbus 20 018

2500 EA s-Gravenhage

Datum

Uw brief (Kenmerk)

Ons kenmerk

26 maart 2001

AFP 2001-00195 M

Onderwerp

Toegezegde analyse gedifferentieerde overdrachtsbelasting

Tijdens de Algemene financiële beschouwingen van 3 oktober jl. heeft de heer Vendrik namens de Tweedekamerfractie van GroenLinks gevraagd om een verkennende notitie over de door GroenLinks in een persbericht gepresenteerde gedachte om de huidige overdrachtsbelasting te vervangen door een gedifferentieerde overdrachtsbelasting. De door mij toegezegde analyse treft u hierbij aan.

De Staatssecretaris van Financiën,

Nadere analyse van de gedachte van GroenLinks inzake een gedifferentieerde overdrachtsbelasting

Inleiding

Tijdens de Algemene financiële beschouwingen van 3 oktober jl. heeft de heer Vendrik namens de Tweedekamerfractie van GroenLinks gevraagd om een verkennende notitie over de door GroenLinks in een persbericht gepresenteerde gedachte om de huidige overdrachtsbelasting te vervangen door een gedifferentieerde overdrachtsbelasting met een progressief tarief. De belasting wordt in die gedachte berekend over de overdrachtsprijs, maar het tarief is hoger naarmate de winst op de overgedragen woning hoger is. De winst wordt hierbij gedefinieerd als het verschil tussen de oorspronkelijke aankoopprijs en de verkoopprijs (op forfaitaire wijze gecorrigeerd voor de prijsontwikkeling en zo nodig gecorrigeerd voor investeringen in de woning). Het toptarief kan volgens GroenLinks aanzienlijk boven de huidige 6% liggen. Belangrijk element is verder dat de overdrachtsbelasting voortaan zou worden afgedragen door de verkoper, en niet door de koper. Deze gedifferentieerde overdrachtsbelasting zou moeten leiden tot het afremmen van de stijging van de woningprijzen. Een andere aanleiding die in het persbericht wordt genoemd is de gedachte dat de sterkste schouders de zwaarste lasten moeten dragen.

In deze notitie wordt de gedachte van GroenLinks van commentaar voorzien. Deze notitie is in samenwerking met het Centraal Planbureau opgesteld.

Directe effecten op de prijzen en op de netto-verkoopopbrengst van bestaande koopwoningen

Op grond van de huidige wetgeving wordt 6 % overdrachtsbelasting geheven op de verkoop van bestaande woningen, gebouwen en grond. Deze wordt door de koper betaald. In 2000 was de totale opbrengst van de overdrachtsbelasting ruim f 6 mld , waarvan naar schatting ruim f 4 mld betrekking had op woningen. Het budgettaire belang van de overdrachtsbelasting is de afgelopen jaren sterk toegenomen. In 1995 bedroeg de opbrengst nog f 2,8 miljard. Bij de koop van nieuwbouwwoningen is geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Kopers van deze woningen betalen een BTW-tarief van 19 %. De overdrachtsbelasting verhoogt de brutoprijs van bestaande woningen voor de koper. Onder brutoprijs wordt hier verstaan de aan de verkoper te betalen prijs vermeerderd met de overdrachtskosten. Verkopers van bestaande woningen innen de nettoprijs exclusief overdrachtskosten van de door hen verkochte woningen. Dit is de prijs die door de Nederlandse Vereniging van Makelaars en vastgoeddeskundigen (NVM) en het Kadaster wordt geregistreerd en ook wordt gehanteerd voor publicaties over de ontwikkeling van woningprijzen.

Het plan van GroenLinks laat de verkoper de overdrachtsbelasting betalen in plaats van de koper en introduceert een progressief tarief dat afhankelijk is van het verschil tussen de verkoopprijs en de oorspronkelijke aankoopprijs. De gevolgen van het plan voor de nettoprijs en de vermogenswinst zijn in belangrijke mate afhankelijk van de mate van progressie in het tarief van de overdrachtsbelasting. Er zijn verschillende mogelijkheden om de beoogde progressie in de tariefstructuur vorm te geven. In de bijlage is een aantal voorbeelden uitgewerkt.

Allereerst is een relatief eenvoudige tariefstructuur uitgewerkt, waarbij de overdrachtsbelasting gekoppeld blijft aan de verkoopprijs, maar stijgt met de behaalde vermogenswinst. Onder de voorwaarde van budgetneutraliteit kan het tarief van de overdrachtsbelasting in een dergelijke tariefstelling flink oplopen. In het voorbeeld loopt het tarief op van 3 % naar 25 %. Een nadeel van deze systematiek is, dat er schokeffecten kunnen optreden als de verkoopwinst net een tariefgrens overschrijdt. In dat geval daalt de netto-opbrengst voor de verkoper. Dit kan worden voorkomen, als er conform de systematiek van de loon- en inkomstenbelasting een schijventarief wordt geïntroduceerd, waarbij de vermogenswinst per schijf progressief wordt belast. Een dergelijke variant is eveneens in de bijlage uitgewerkt. Uit de voorbeelden blijkt dat het ook in het plan van GroenLinks voordelig blijft voor de verkoper van een bestaande woning een zo hoog mogelijke opbrengst voor zijn woning te verkrijgen. De verkoper heeft dus vanuit de tariefstelling geen prikkel om zijn prijzen te matigen.

Effecten op de woningmarkt

De effecten van het plan op de prijs van koopwoningen hangen af van de prijsgevoeligheid van vraag en aanbod van koopwoningen en de mate van afwenteling van de overdrachtsbelasting. Deze bepalen immers de mate waarin de prijzen van koopwoningen veranderen als gevolg van het plan. Uit exercities met het woningkeuzemodel van het CPB blijkt dat de vraag naar koopwoningen behoorlijk gevoelig is voor de prijs. Over aanbodelasticiteiten is veel minder bekend. In het onderstaande is aangenomen, dat vraag en aanbod van koopwoningen prijsgevoelig zijn. Verder is uitgegaan van een markt met stijgende prijzen.

De gevolgen van het plan voor de woningmarkt kunnen worden onderverdeeld in de effecten van de lastenverschuiving van koper naar verkoper en het effect van het progressieve tarief. Verder zijn er korte en lange termijneffecten. Allereerst enkele opmerkingen over de korte termijneffecten.

Korte termijneffecten

Ongewijzigd tarief overdrachtsbelasting

In eerste instantie verschuiven de lasten van koper naar verkoper. Het tarief van de overdrachtsbelasting blijft 6 %. Door de lastenverschuiving daalt de brutoprijs voor de koper met 6 %. Omdat nu de verkopers de overdrachtsbelasting moeten betalen, willen zij echter een hogere prijs bedingen dan voorheen. Bij de oorspronkelijk nettoprijs zijn vraag en aanbod op de woningmarkt niet meer in evenwicht. Het aanbod is kleiner dan de vraag. Een nieuw evenwicht komt tot stand bij een prijs die gelijk is aan de oorspronkelijke brutoprijs. De netto-opbrengst voor de verkoper is 6% lager en derhalve gelijk aan de oorspronkelijke nettoprijs. De verkoper heeft dan de overdrachtsbelasting op de koper afgewenteld. De verschuiving van de overdrachtsbelasting van koper naar verkoper heeft uiteindelijk geen effect op de door de koper te betalen prijs. De door de NVM en het Kadaster geregistreerde prijzen worden echter wel hoger, omdat nu de officiële transactieprijs stijgt van de oorspronkelijke nettoprijs naar de oorspronkelijke brutoprijs.

Progressief tarief overdrachtsbelasting

Introductie van een progressief tarief voor verkopers van bestaande woningen heeft verschillende gevolgen voor de netto-verkoopopbrengst, concurrentiepositie en doorstroming van diverse typen woningen. De markt voor koopwoningen is niet homogeen. Inhoud van de woning, kavelgrootte, aantal kamers en de locatie kunnen uiteenlopen. Verder kan een onderscheid worden gemaakt tussen eengezins- en meergezinswoningen, hoekwoningen, tussenwoningen en twee onder een kap woningen. Daarnaast zijn er bestaande woningen en nieuwbouwwoningen. Deze kenmerken bepalen gezamenlijk de prijs van de woning. Tussen de verschillende categorieën koopwoningen bestaat een bepaalde mate van concurrentie. Deze wordt beperkt door de verschillen in kenmerken. In het onderstaande is eenvoudshalve een onderscheid gemaakt tussen goedkope en dure koopwoningen. Dit onderscheid is in een markt met stijgende prijzen en bij een overdrachtsbelasting met een progressieve tariefstructuur van belang voor de hoogte van de overdrachtsbelasting. Naarmate meer winst wordt geboekt bij de verkoop van de woning, moet in het plan van GroenLinks meer belasting worden betaald. In het algemeen zal meer (nominale) winst worden geboekt in het dure segment van de woningmarkt. Bij eenzelfde procentuele waardestijging leveren de dure woningen een grotere nominale winst op dan goedkope woningen. Als gevolg hiervan zal de progressie in de overdrachtsbelasting doorgaans toenemen naarmate de verkoopprijs hoger is, tenzij de progressie wordt gekoppeld aan de relatieve winst. Hoewel uiteraard ook bij goedkope woningen soms sprake kan zijn van grote nominale waardestijgingen en bij duurdere woningen juist van kleine nominale waardestijgingen, zal in de onderstaande analyse eenvoudshalve worden aangenomen, dat de overdrachtsbelasting voor goedkope woningen lager uitkomt dan de huidige 6% en voor dure woningen juist hoger.

Voor de verkoper in het goedkope segment betekent een en ander dat hij minder dan 6 % overdrachtsbelasting moet betalen, maar voor aanbieders van duurdere woningen geldt het omgekeerde1. Voor kopers van een bestaande woning vervalt ongeacht de verkoopprijs de onder het huidige systeem te betalen 6 % aan overdrachtsbelasting.

In het goedkope segment van de woningmarkt daalt de prijs voor de koper in eerste instantie met 6 % tot de prijs exclusief overdrachtsbelasting in de uitgangssituatie. Als gevolg van het progressieve tarief, zal in het goedkope segment de overdrachtsbelasting voor de verkoper minder dan 6 % bedragen. Het resulterende prijsniveau is hoger dan de oorspronkelijke nettoprijs, maar lager dan de oorspronkelijke brutoprijs. Voor de koper wordt een woning in het goedkope segment minder duur. De geregistreerde verkoopprijs wordt echter hoger. Dit geldt ook voor de netto-opbrengst voor de verkoper. Verkopers zijn immers pas bereid meer woningen aan te bieden als daartegenover een hogere netto-opbrengst staat.

In het dure segment van de woningmarkt worden woningen voor de koper eveneens (initieel) 6 % goedkoper . De prijs neemt af van de oorspronkelijke brutoprijs naar de oorspronkelijke nettoprijs. De aanbieder moet echter door het progressieve tarief een hoger percentage aan overdrachtsbelasting betalen. Deze hogere belasting berekent hij door aan de koper. De prijs zal derhalve toenemen. Het aantal verkochte woningen zal teruglopen. Dit komt, omdat een deel van de aspirant kopers uit de basissituatie wordt afgeschrikt door de hoge prijs die de verkopers in rekening willen brengen. De nieuwe evenwichtsprijs is hoger dan de oorspronkelijke brutoprijs en dus ook hoger dan de oorspronkelijke nettoprijs. De netto-opbrengst voor de verkoper is lager dan in de uitgangssituatie, omdat verkopers bij een lagere vraag genoegen nemen met een lagere netto prijs.

Conclusie inzake korte termijneffecten

Uit het vorenstaande volgt, dat het plan van GroenLinks niet leidt tot een algehele prijsverlaging voor de koper van een woning. Uitgaande van de veronderstelling dat de nominale winsten in het goedkope segment lager dan gemiddeld zullen zijn, zou een tariefstructuur die is gekoppeld aan de hoogte van de nominale winst in dit segment op korte termijn bezien tot lagere brutoprijzen kunnen leiden, terwijl bij deze veronderstellingen in het duurdere marktsegment de brutoprijzen voor de koper juist hoger worden. De nettoprijs gaat in beide segmenten omhoog.

Langere termijneffecten

Prijseffecten op het aanbod van nieuwbouwwoningen

In het voorgaande zijn de effecten van het plan van GroenLinks op de kortere termijn besproken. Hieruit kwam naar voren dat het plan onder omstandigheden een stijging tot gevolg kan hebben van de prijzen op de koopmarkt in vergelijking met de geregistreerde (netto-)prijzen uit de uitgangssituatie. Deze prijsstijging werkt in beginsel door in de prijs van nieuwbouwwoningen en hiermee op de langere termijn ook in het aanbod van nieuwbouwwoningen in de koopsector. Een groter aanbod van koopwoningen heeft een verlagend effect op het prijspeil van deze woningen. De mate waarin de prijzen van bestaande woningen doorwerken in de nieuwbouwprijzen van koopwoningen is mede afhankelijk van het beleid. Tot nu toe wordt deze prijs in belangrijke mate bepaald door regulering van de gemeenten. Voorts zijn er aanwijzingen dat het aanbod van nieuwbouwwoningen nogal statisch is en meer door het overheidsbeleid (ruimtelijke ordening, bestemmingsplannen) wordt beïnvloed. Op grond hiervan is het minder waarschijnlijk dat het plan van GroenLinks op korte termijn via extra aanbod van nieuwbouwwoningen een substantiële daling van de prijzen op de koopmarkt zal bewerkstelligen. Op de langere termijn kan de aanpassing van het aanbod groter zijn. Uitgaande van een daling van de brutoprijzen van bestaande woningen in het goedkope segment en een stijging van de brutoprijzen in het dure segment, kan de vraag naar nieuwe woningen in het goedkope segment afnemen en in het dure segment toenemen. Een op deze verschuiving van de vraag afgestemde aanpassing van het aanbod van nieuwbouwwoningen, heeft een opwaartse invloed op de prijzen van bestaande goedkope koopwoningen en een temperende invloed op de prijzen van bestaande dure woningen in de koopsector.

Effecten op de doorstroming

Uitgaande van de eerder gehanteerde veronderstellingen, heeft het plan ook gevolgen voor de doorstroming op de woningmarkt. In het goedkope segment wordt de drempel lager voor huurders, die een goedkope koopwoning vragen en voor doorstromers binnen het goedkope segment van de koopmarkt. Kopers op deze markt kunnen immers een lagere brutoprijs voor hun woning gaan betalen dan voorheen. Omdat de prijsverhouding tussen bestaande woningen en nieuwbouw in dit marktsegment gunstiger wordt voor de bestaande bouw, kan er een (beperkte) vraagverschuiving optreden ten gunste van de bestaande koopwoning.

Het plan heeft echter een negatieve invloed op de doorstroming naar en binnen het dure segment. De overdrachtsbelasting werpt een extra drempel op voor doorstromers uit het goedkope segment die naar het duurdere deel van de koopvoorraad willen verhuizen. Dit betekent dat ook minder ruimte vrijkomt voor huurders die op zoek zijn naar een goedkope koopwoning. Ook wordt verhuizen binnen het dure segment minder aantrekkelijk. Kopers in dit deel van de markt gaan na uitvoering van het plan meer voor hun woning betalen2. Verkopers van een dure woning (doorstromers en uitstromers) krijgen een lagere netto opbrengst en zullen dus minder snel hun woning te koop aanbieden. Aan de andere kant worden nieuwbouwwoningen goedkoper ten opzichte van de bestaande bouw, waardoor de vraag enigszins zal verschuiven in de richting van nieuwbouw.

Als gevolg van de bovengenoemde effecten, zal tevens een verschuiving tussen de segmenten optreden. De vraag naar woningen in het goedkope segment zal toenemen. De prijs van woningen in dit segment zal hierdoor ook toenemen.

Overige kanttekeningen

Naast de bovenstaande kanttekeningen met betrekking tot de haalbaarheid van de doelstellingen van de invoering van een gedifferentieerde overdrachtsbelasting, is van belang dat er sprake zou zijn van een ingrijpende wijziging van het karakter van de overdrachtsbelasting. Feitelijk zou deze gedachte neerkomen op het vervangen van de huidige overdrachtsbelasting door een beperkte vermogenswinstbelasting. Zoals bij de in het kader van de belastingherziening 2001 gevoerde discussie over de invoering van box 3 is aangegeven, zijn er belangrijke bezwaren verbonden aan een vermogenswinstbelasting. Naast de hoge administratieve lasten, is in dit kader met name de onvoorspelbaarheid van de opbrengst van een dergelijke belasting een belangrijk element. In (langere) perioden van dalende verkoopprijzen zal een gedifferentieerde overdrachtsbelasting tot een minimale opbrengst leiden en, bij het (logischerwijs) in aanmerking nemen van vermogensverliezen, zelfs tot een negatieve opbrengst. Aan de in het persbericht genoemde randvoorwaarde, dat de voorgestelde variabilisatie budgettair neutraal dient te zijn, zal derhalve in het algemeen niet worden voldaan.

In het persbericht wordt overigens in het midden gelaten of de differentiatie zou gelden voor alle transacties die thans onder de overdrachtsbelasting vallen of uitsluitend voor transacties in de particuliere sfeer. Indien de differentiatie ook zou gelden bij transacties in de ondernemingssfeer, zouden gerealiseerde vermogenswinsten in feite dubbel worden belast; de gerealiseerde vermogenswinst wordt immers in beginsel ook in de winstbelasting betrokken. Anderzijds zou het uitzonderen van dergelijke transacties betekenen dat de uitvoeringslasten van de overdrachtsbelasting aanzienlijk zouden toenemen als gevolg van het naast elkaar van kracht zijn van twee verschillende systemen. Bovendien zou er bij panden in gemengd gebruik naar verwachting een verschuiving optreden van privévermogen naar ondernemingsvermogen.

Met betrekking tot de administratieve lasten wordt verder opgemerkt, dat het onontkoombaar zou zijn om bij de vaststelling van de winst rekening te houden met kosten van verbetering. Bij iedere verkoop van een woning zou derhalve moeten worden vastgesteld welk deel van de verkoopwinst samenhangt met de tijdens de bezitsperiode gemaakte kosten van verbetering. Een complicatie hierbij is, dat het veelal lastig is onderscheid te maken tussen kosten van onderhoud en kosten van verbetering, waardoor de regeling erg conflictgevoelig wordt. De door GroenLinks als mogelijkheid genoemde forfaitaire benadering van de jaarlijkse kosten van verbetering zou gelet op het forse financiële belang dat hier voor de verkoper onder omstandigheden mee kan zijn gemoeid geen acceptabele optie zijn.

Om materieel terugwerkende kracht te voorkomen zou het verder voor de hand liggen om waardestijgingen die zijn ontstaan in de periode voor de inwerkingtreding van een dergelijke gedifferentieerde overdrachtsbelasting buiten beschouwing te laten bij de vaststelling van de verschuldigde belasting. Dat zou echter betekenen dat binnen zeer korte tijd alle woningen zouden moeten worden gewaardeerd naar de waarde in het economische verkeer op de datum van invoering van het voorstel, hetgeen uitvoeringstechnisch niet haalbaar zou zijn. Eventueel zou hierbij gebruik kunnen worden gemaakt van de WOZ-waarden. Nadeel is dat bij de vaststelling van de nieuwe WOZ-waarden wordt uitgegaan van de waardepeildatum die twee jaar voor de aanvang van een nieuw WOZ-tijdvak ligt, maar de per die datum vastgestelde waarde pas bekend is na het begin van het nieuwe WOZ-tijdvak. Voorts zal het verschil tussen de WOZ-waarde en de actuele waarde in het economische verkeer groter worden naarmate de periode tussen de waardepeildatum en de datum van inwerktreding langer wordt. Overigens zal bij het gebruik van WOZ-waarden als startpunt voor de gedifferentieerde overdrachtsbelasting, anders dan thans, niet alleen een in de ogen van de belastingplichtige te hoge WOZ-waarde tot bezwaren leiden, maar geldt dit onder omstandigheden eveneens bij een te lage vaststelling.

Ten slotte wordt opgemerkt dat een overdrachtsbelasting waarbij zoals GroenLinks voorstelt de feitelijke verkoopprijs als grondslag in aanmerking wordt genomen, met name bij transacties in de familiesfeer mogelijkheden biedt om overdrachtsbelasting te besparen. Onder de huidige overdrachtsbelasting is de verkrijger van een woning in beginsel 6% overdrachtsbelasting verschuldigd over de waarde in het economische verkeer. De waarde in het economische verkeer wordt minimaal gesteld op het bedrag van de tegenprestatie. Anders dan in het persbericht wordt gesteld treedt ook een verandering van de heffingsgrondslag op, indien het vaste tarief van 6% over de (minimaal op het bedrag van de tegenprestatie gestelde) waarde in het economische verkeer wordt vervangen door een variabel tarief over de verkoopprijs. Als de waarde in het economische verkeer hoger is dan de verkoopprijs, zou de overdrachtsbelasting immers niet langer worden berekend over de (hogere) waarde in het economische verkeer, maar over de verkoopprijs. Hoewel met de gedachte van de gedifferentieerde overdrachtsbelasting nadrukkelijk is beoogd dat de verkoopprijs lager wordt vastgesteld dan de (huidige) waarde in het economische verkeer - het afremmen van de stijging van de woningprijzen is het doel - , leidt het derhalve ook tot (legale) mogelijkheden om bijvoorbeeld bij transacties in de familiesfeer overdrachtsbelasting te besparen door middel van het vaststellen van een lage verkoopprijs.

Conclusie

Het voorstel leidt tot een ingrijpende wijziging van het karakter van de overdrachtsbelasting, terwijl het daarmee door GroenLinks beoogde doel algemene afremming van de stijging van de woningprijzen en de zwaarste lasten laten dragen door de sterkste schouders - naar verwachting niet wordt bereikt. Het plan heeft in het algemeen geen algehele prijsdaling voor de koper van bestaande woningen tot gevolg. Uitgaande van de veronderstelling dat de (nominale) winsten in het goedkope segment lager dan gemiddeld en in het dure segment hoger dan gemiddeld zijn, kan het plan bij een tariefstructuur die gekoppeld is aan de nominale winsten in het goedkope segment tot een daling van de brutoprijzen leiden, maar zullen de brutoprijzen in het dure deel van de markt de neiging hebben om te stijgen. De (geregistreerde) nettoprijzen zullen in beide segmenten echter stijgen. Er kleven bovendien praktische bezwaren aan het plan van GroenLinks. Verder zal de veronderstelde budgetneutraliteit niet gemakkelijk kunnen worden bereikt. Zo kan bij een prijsdaling een verlies bij verkoop optreden, waardoor (bij consequente toepassing) de overdrachtsbelasting wegvalt. Verder zijn aan het plan hoge administratieve lasten verbonden.

BIJLAGE

Ter illustratie van de effecten van de door GroenLinks voorgestelde gedifferentieerde overdrachtsbelasting wordt onderstaand een variant uitgewerkt3 met de volgende tariefstructuur:

Tabel 1: Voorbeeld tariefstructuur gedifferentieerde overdrachtsbelasting

Tarief

bij winst van meer dan

maar minder dan

3%



25.000

6%

25.000

50.000

9%

50.000

75.000

12%

75.000

100.000

15%

100.000

125.000

18%

125.000

150.000

21%

150.000

200.000

25%

200.000

In de onderstaande tabel zijn voor een aantal situaties de effecten weergegeven voor de te betalen belasting en de resterende netto-winst.

Tabel 2: Uitwerking tariefstructuur uit tabel 1 voor aantal situaties

Aankoopprijs

verkoopprijs

brutowinst

Belasting

winst -/- belasting

250000

250000



7500


-7500
250000

295000

45000

17700

27300

250000

301000

51000

27090

23910

250000

305000

55000

27450

27550

250000

395000

145000

71100

73900

250000

405000

155000

85050

69950

250000

410000

160000

86100

73900

Uit tabel 2 volgt dat het voorstel - uitgaande van de in tabel 1 ter illustratie opgenomen tariefstructuur - tot gevolg zou hebben dat een hogere prijs onder omstandigheden weliswaar tot een lagere netto-opbrengst zou leiden, maar dat in dat geval tevens een prikkel ontstaat om de vraagprijs juist nog iets hoger vast te stellen. Zoals uit de tabel volgt zou een verkoopprijs van f 301.000 bijvoorbeeld tot een lagere netto-opbrengst voor de verkoper leiden dan een verkoopprijs van 295.000. Bij een verhoging van de verkoopprijs naar circa 305.000 of meer wordt de netto-opbrengst echter weer hoger dan bij een verkoopprijs van 295.000.

De aan de in tabel 1 verbonden schokeffecten, die in dit voorbeeld optreden rond de schijfgrenzen, zouden kunnen worden voorkomen door een tariefstructuur, waarbij conform de tariefstructuur in de loon- en inkomstenbelasting het hogere tarief alleen wordt toegepast op het deel van de grondslag dat de ondergrens van de schijf overschrijdt. In tabel 3 is ter illustratie een dergelijke tariefstructuur uitgewerkt.

Tabel 3: Voorbeeld meer geleidelijke tariefstructuur gedifferentieerde overdrachtsbelasting

bij winst van meer dan

Maar minder dan

is de verschuldigde belasting gelijk aan de optelsom van:
a. 3% van de aankoopprijs;

b. het in kolom III genoemde bedrag;

c. het in kolom IV genoemde tarief vermenigvuldigd met het deel van de winst dat het in kolom I genoemde bedrag overtreft

I

II

III

IV

25.000

3%

25.000

50.000

750

6%

50.000

75.000

2250

9%

75.000

100.000

4500

12%

100.000

125.000

7500

15%

125.000

150.000

11250

18%

150.000

200.000

15750

21%

200.000

26250

25%

Bij een dergelijke tariefstructuur vervalt onder alle omstandigheden - afgezien van de niet-realistische optie van een tarief van meer dan 100% - de prikkel voor de verkoper om de verkoopprijzen te matigen. Iedere gulden aan hogere verkoopprijs leidt in dit geval immers tot een hogere netto-opbrengst. In tabel 4 is ter illustratie voor de in tabel 2 genoemde situaties weergegeven wat bij de in tabel 3 opgenomen tariefstructuur de effecten zijn voor de te betalen belasting en de resterende netto-winst.

Tabel 4: Uitwerking tariefstructuur uit tabel 3 voor in tabel 2 opgenomen situaties

Aankoopprijs

verkoopprijs

brutowinst

belasting

winst -/- belasting

250000

250000



7500


-7500
250000

295000

45000

9450

35550

250000

301000

51000

9840

41160

250000

305000

55000

10200

44800

250000

395000

145000

22350

122650

250000

405000

155000

24300

130700

250000

410000

160000

25350

134650

Zowel in tabel 1 als in tabel 3 is uitgegaan van een tariefstructuur, waarbij de hoogte van het tarief afhankelijk is van de absolute waardestijging. Het is uiteraard ook denkbaar om uit te gaan van de relatieve waardestijging ten opzichte van de aankoopprijs. Een dergelijke uitwerking zou echter in mindere mate tegemoet komen aan de (neven-)doelstelling van het plan van GroenLinks om de sterkste schouders de zwaarste lasten te laten dragen.

Ook bij de in tabel 1 opgenomen tariefstructuur zou die doelstelling overigens naar verwachting niet daadwerkelijk worden gerealiseerd. De verkoper zal de te betalen overdrachtsbelasting naar verwachting zoveel mogelijk proberen door te berekenen in de verkoopprijs. De hogere lasten worden in dat geval niet gedragen door de verkopers, maar door de kopers.

reageer via disqus

Nieuwsbank op Twitter

Gratis persberichten ontvangen?

Registreer nu

Profiteer van het gratis Nieuwsbank persberichtenfilter

advertentie