Jaarresultaten - 07/02/2003

Cofinimmo - Geconsolideerde rekening per 31 december 2002

PERSBERICHT

EMBARGO 07.02.03 - 17U40

Cofinimmo doet haar intrede in de BEL20

Verwerving van de Dexia-gebouwen, waardoor de waarde van de portefeuille op nagenoeg 1,8 miljard komt (+ 20 %)

Nettoresultaat uit de gewone bedrijfsuitoefening over het boekjaar 2002 conform de vooruitzichten: 8,52 (+ 8,4 %)

Forse stijging (+ 12 %) van het dividend per aandeel over het boekjaar 2002: 7,00 bruto

Brussel, 7 februari 2003

1. Geconsolideerde rekening per 31 december 2002

Ondanks een moeilijke conjunctuur en een sombere huurmarkt is Cofinimmo erin geslaagd haar groei voort te zetten en sluit ze het boekjaar 2002 op een zeer positieve noot af. Cofinimmo bevestigde haar rol van kernspeler in Belgi door met de Dexia groep een van de belangrijkste vastgoedverrichtingen van 2002 door te voeren. Dankzij deze transactie, die op vijf kantoorgebouwen betrekking heeft, zal het resultaat vanaf 2003 kunnen worden verbeterd en komt de waarde van de vastgoedportefeuille van de vennootschap dicht bij de 2 miljard. Rekening houdend met de overige aan- en verkopen heeft Cofinimmo vorig jaar haar portefeuille met 20% vergroot. Te noteren valt dat die groei gerealiseerd werd zonder de schuldratio aanzienlijk te verhogen, aangezien Cofinimmo op het einde van het boekjaar 2002 over een investeringscapaciteit van 54 miljoen beschikt. Cofinimmo heeft ook aangetoond dat zij dankzij haar stevig commercieel beleid in staat is om haar operationele groei op peil te houden, ondanks de afnemende vraag naar kantoorruimten. Met een bezettingsgraad van bijna 96,65% per 31 december 2002 (tegenover 97,57% in 2001) doet Cofinimmo het immers beter dan de kantorenmarkt in haar geheel, die slechts 91,3% haalt. Bovendien maakte de correcte beheersing van de bedrijfskosten het mogelijk, een exploitatiemarge van meer dan 80% te handhaven. Het nettoresultaat uit de gewone bedrijfsuitoefening per 31 december 2002 bedraagt 8,52 per aandeel, dat is 8,4% meer dan het resultaat per 31 december 2001, dat 7,86 per aandeel bedroeg. De volle weerslag van de operatie Primaedis, gekoppeld aan een financieel beheer dat van de daling van de rentestand profiteert, liggen aan de oorsprong van de stijging van het nettoresultaat uit de gewone bedrijfsuitoefening.
Cofinimmo wilde haar aandeelhouders van die uitstekende jaarresultaten laten profiteren door hun dividend met 12% te verhogen (tot 7,00 bruto per aandeel), vergeleken met een geregelde groei met 3,5% de vorige jaren, terwijl het courante rendement op eigen vermogen van 7,8% per 31 december 2001 naar 8,2% per eind 2002 is gestegen.
Het nettoresultaat per aandeel (na opneming van het resultaat op de portefeuille) per 31 december 2002 beloopt 7,94, tegenover 10,32 in 2001. De marktwaarde van de gebouwen in portefeuille blijft ongewijzigd, behalve die van de gebouwen in de zone van de luchthaven. De minder goede houding van de huurmarkt in die zone zette de deskundige ertoe aan bepaalde waarden neerwaarts te herzien. Daaruit vloeit een vermindering van de waarde van de portefeuille met 0,69 per aandeel (latente minderwaarde) voort, terwijl er in 2001 een stijging met 1,35 (latente meerwaarde) was opgetekend. Het nettoactief per aandeel (voor uitkering van het dividend over het boekjaar 2002) bedraagt 111,43 per 31 december 2002 en na uitkering van het dividend over het boekjaar 2002, 104,43. EMBARGO 07.02.03 - 17U40
2/6
Als bekroning van dit jaar vernam Cofinimmo van Euronext dat ze in de BEL20 is opgenomen. Die introductie is de vrucht van haar inspanningen om een representatieve dimensie te bereiken en de liquiditeit van haar aandeel op de beurs te verbeteren (het verhandelde volume is in n jaar tijd van 9% naar 27% van de free float gestegen), net zoals de spreiding van haar kapitaal (de free float zelf staat per 31 december 2002 op 52,68%). Daaruit blijken het toenemende belang van de vastgoedbeleggingen in Belgi en de aantrekkelijkheid ervan in een gediversifieerde portefeuille van roerende waarden. Het Cofinimmo-aandeel bood zijn bezitters een return van 9,88% over het jaar 2002, inclusief dividend.
* De gebouwen worden tegen hun beleggingswaarde geboekt. De Dexiagebouwen zijn vanaf 30 december 2002 in de geconsolideerde balans van Cofinimmo opgenomen. GECONSOLIDEERDE BALANS (audit grotendeels voltooid) (x 1.000 ) 31-dc-02 31-dc-01
ACTIVA
Immaterile vaste activa 118 126
Materile vaste activa * 1.787.036 1.484.357
Financile vaste activa 1.047 1.022
Vorderingen op meer dan n jaar 144.295 141.388
Vorderingen op ten hoogste n jaar 24.216 13.258
Geldbeleggingen 4.200 27.463
Liquide middelen 860 158
Overlopende rekeningen 15.869 13.174
Totaal der Activa 1.977.641 1.680.946
PASSIVA
Eigen vermogen - Aandeel van de groep 851.127 734.197 Belangen van derden 74.095 66.681
Voorzieningen voor risico's en kosten 57.862 65.132 Schulden op meer dan n jaar 508.117 581.529
Financile schulden 479.876 554.275
Andere schulden 28.241 27.254
Schulden op ten hoogste n jaar 453.593 213.191
Financile schulden 373.612 149.615
Andere schulden 79.981 63.576
Overlopende rekeningen 32.847 20.216
Totaal der Passiva 1.977.641 1.680.946
Schuldratio op totale activa 48,63% 47,28%
EMBARGO 07.02.03 - 17U40
3/6

* De Dexia-gebouwen zullen het nettoresultaat uit de gewone bedrijfsuitoefening vanaf 1 januari 2003 benvloeden A. Commentaar bij de geconsolideerde resultatenrekening per 31 december 2002 De nettohuren per 31 december 2002 zijn in vergelijking met 2001 met 6,8% toegenomen. De directe vastgoedbedrijfskosten zijn, in overeenstemming met de budgetten, toegenomen als gevolg van talrijker weggaande en toekomende huurders en van het uitstellen van bepaalde lichte renovatiewerken die aanvankelijk voor 2001 gepland waren. Het jaar 2001 was bijzonder gunstig op het gebied van de directe bedrijfskosten.
De toeneming van de indirecte vastgoedbedrijfskosten vloeit uitsluitend voort uit de aanleg van voorzieningen voor diverse kosten voor thans lopende groeiverrichtingen. GECONSOLIDEERDE RESULTATENREKENING (audit grotendeels voltooid) (x 1.000 ) 31-dc-02 31-dc-01
A. NETTORESULTAAT UIT DE GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING Huren 116.740 109.280
Niet verhaalde belastingen en kosten -1.448 -936
Andere bedrijfsinkomsten 633 775
Nettohuren 115.925 109.119
Directe vastgoedbedrijfskosten -10.458 -6.360
Indirecte vastgoedbedrijfskosten -8.684 -7.262
Vastgoedresultaat 96.783 95.497
Corporate-bedrijfskosten -3.867 -3.480
Bedrijfsresultaat 92.916 92.017
Financile opbrengsten 10.942 20.937
Financile kosten -38.867 -39.476
Belastingen -401 -6.766
Nettoresultaat uit de gewone bedrijfsuitoefening 64.590 66.712 Minderheidsbelangen 3.831 10.751
Aandeel van de groep * 60.759 55.961
B. RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE
Meer- of minderwaarden op de realisatie van bestanddelen van de portefeuille 5.817 27.960 Terugboeking van de historische waardeveranderingen voorheen -5.060 -20.124 geboekt op gerealiseerde bestanddelen
Verandering van de marktwaarde van de bestanddelen van de portefeuille, -4.884 9.636 na exit tax
Resultaat op de portefeuille -4.127 17.472
NETTORESULTAAT VAN DE PERIODE - aandeel van de groep 56.632 73.433 Gemiddeld aantal aandelen delend in het resultaat van de periode 7.128.283 7.116.479 Aantal aandelen op het einde van de periode 8.150.017 7.116.479 Nettoresultaat uit de gewone bedrijfsuitoefening per aandeel / aandeel van de groep (in ) 8,52 7,86
Nettoresultaat per aandeel / aandeel van de groep (in ) 7,94 10,32 NETTOACTIEF PER AANDEEL (in ) 31-dc-02 31-dc-01 Vr uitkering van het dividend over het boekjaar 111,43 109,42 Na uitkering van het dividend over het boekjaar 104,43 103,17 EMBARGO 07.02.03 - 17U40
4/6
De bedrijfsmarge ligt toch ruim boven de 80%, wat de tendens van de vorige boekjaren bevestigt. Het financile resultaat is positief benvloed door de daling van de rente in 2002 en door de aangewende dekkingsmechanismen. De gemiddelde rentevoet van de leningen daalde van 5,01% in 2001 naar 4,13% in 2002. De rentelasten namen met 12,6% toe voor een financile schuldenlast die in de loop van het boekjaar met 20,9% is gestegen.
De financile opbrengsten bestaan in hoofdzaak uit de interesten die worden ontvangen op de erfpachtvorderingen betreffende het gebouw Belliard I-II. In 2001 omvatten deze de interesten die werden ontvangen op de erfpachtvordering betreffende het gebouw Belliard III-IV, alsook de opbrengst van de effectisering van die vordering.
De fusie met Primaedis in juli 2001 maakte een einde aan de vennootschapsbelasting die tot dan toe werd gedragen. Ze viel samen met een forse vermindering van het aandeel van de minderheidsbelangen in het resultaat.
Daaruit vloeit dus een toeneming van het nettoresultaat uit de gewone bedrijfsuitoefening voort met 0,66 per aandeel in vergelijking met 31 december 2001.
B. Commentaar bij de geconsolideerde balans per 31 december 2002 De marktwaarde van de vastgoedportefeuille (geschatte beleggingswaarde van het patrimonium) beloopt 1.786,53 miljoen* per 31 december 2002, tegenover 1.483,73 miljoen per 31 december 2001. Het verschil is het gevolg van de aan- en verkopen in het boekjaar (zie hierna). Bij constante portefeuille is de waarde ervan in de loop van het boekjaar 2002 met 0,3% verminderd. Het nettoactief per aandeel (na uitkering van het dividend over het boekjaar 2002) bedraagt 104,43 per 31 december 2002, tegenover 103,17 per 31 december 2001, wat een waardestijging met 1,2% betekent. De schuldratio (financile en andere schulden) ten opzichte van de totale activa beloopt 48,63%, tegenover 47,28% per 31 december 2001. De verkopen en het positieve resultaat over 2002 maken het immers mogelijk, de investeringscapaciteit op meer dan 54 miljoen te brengen.
* De liquidatiewaarde van de portefeuille, na aftrek van de registratierechten van de beleggingswaarde, beloopt 1.598,66 miljoen.
2. Vastgoedpatrimonium
Per 31 december 2002 bestaat het geconsolideerde vastgoedpatrimonium uit 132 goederen met een totale bovengrondse huuroppervlakte van 801.000 m, dat is een stijging met 11% in n jaar. Overeenkomstig de strategie van Cofinimmo bestaat het overgrote deel van dat patrimonium (98%) uit kantoren. Het is voornamelijk gelegen in Brussel (90%).
Evolutie van de portefeuille (x 1.000.000 ) 31-dec-02 31-dec-01 Totale waarde van de portefeuille 1.786,53 1.483,73 Gronden, lopende projecten en ontwikkelingen -18,45 -16,62 Totaal der gebouwen in exploitatie 1.768,08 1.467,11 Lopende huren exclusief lopende projecten en ontwikkelingen 130,90 111,32 Rendement op de gebouwen in exploitatie 7,40% 7,59% Huren + geschatte huurwaarde van de leegstand 135,43 114,09 Rendement bij volledig verhuurde portfeuille 7,66% 7,78% Bezettingsgraad 96,65% 97,57%
EMBARGO 07.02.03 - 17U40
5/6
De bezettingsgraad bedraagt 96,65% per 31 december 2002. Het gemiddelde van de Belgische markt beloopt thans 91,3% (bron: CB Richard Ellis).
3. Verwerving van de Dexiaportefeuille
Dexia Bank Belgi en enkele van haar dochters hebben op 30 december 2002 aan Cofinimmo vijf in Brussel gelegen kantoorgebouwen overgedragen die volledig aan de Dexia Groep verhuurd zijn voor minimale perioden van 6 of 9 jaar. Het aanvankelijke brutohuurrendement van de portefeuille bereikt 7,0%; tijdens de duur van de huurovereenkomsten zullen de meeste directe kosten ten laste komen van de huurders. Die gebouwen zijn van een voorbeeldige technische kwaliteit en werden door hun eigenaar voortdurend gerenoveerd.
Dankzij deze acquisitie zal Cofinimmo enerzijds haar nettoresultaat uit de gewone bedrijfsuitoefening per aandeel vanaf 2003 met 0,20 kunnen verbeteren en, anderzijds, het gedeelte van haar portefeuille in het centrum van Brussel en de Leopoldswijk opvoeren, en wel van 26% tot 34,5%. Vier van die gebouwen (Ligne, Congres, Meiboom en Seny), alsook het bijgebouw van het vijfde, werden aangekocht tegen de prijs van 105,75 miljoen, inclusief registratierechten of BTW. Het laatste gebouw, de Livingstone, werd in Cofinimmo ingebracht tegen de uitgifte van 1.021.734 nieuwe aandelen als gevolg van de gedeeltelijke splitsing van de vennootschappen DV Verzekeringen NV en Livingstone Building NV. De Cofinimmo-aandelen werden uitgegeven op grond van de geraamde nettoactiefwaarde per 31 december ( 104,22), dus van een totaal bedrag van 106,49 miljoen, en zullen vanaf 1 januari 2003 in de resultaten van Cofinimmo delen (eerste dividend gestort in mei 2004). De gedeeltelijke splitsingen/fusies werden goedgekeurd door de Buitengewone Algemene Vergadering van 19 december 2002, met overdracht van het gebruik van het Livingstonegebouw per 30 december 2002. De aankopen van de gebouwen gebeurden eveneens per 30 december 2002. De transactie respecteert nog net de maximale schuldratio van 50% die voor de vastgoedbevaks is toegestaan, doordat de waarde van de aangekochte gebouwen iets lager is dan de waarde van de gebouwen verworven via fusie/splitsing. Bijgevolg wordt de investeringscapaciteit van Cofinimmo er niet door aangetast. Als gevolg van deze transactie werd de Dexia groep de grootste aandeelhouder van Cofinimmo, met 15,24% van de aandelen. Ze bezat vr die transactie reeds 3,09% van de aandelen via haar dochter DV Verzekeringen.
Dexia Bank Belgi verbond zich ertoe, de nieuwe Cofinimmo-aandelen gedurende een periode van 15 maanden niet van de hand te doen. Ze zal met Cofinimmo overleg plegen met het oog op een eventuele latere herschikking.
4. Andere investeringen en desinvesteringen
Ter herinnering, Cofinimmo verwierf in april 2002 enerzijds de nog niet in haar bezit zijnde aandelen van de NV Leopold III-laan, eigenaar van de tweede fase van het zakenpark Leopold Square (38.200 m), voor een bedrag van 114,1 miljoen, en anderzijds, de aandelen van de NV Immo Agriland, eigenaar van een klein kantoorgebouw in het Parc des Collines de Wavre, voor een bedrag van 2,53 miljoen. Cofinimmo zette ook haar in 1999 begonnen investeringsprogramma in het Parc des Collines de Wavre verder en voltooide het. In 2002 werd daarin een bedrag van 7,64 miljoen genvesteerd. Bovendien ging Cofinimmo de verbintenis aan de meerderheid van de aandelen te verwerven van de NV Immo Loi, die eigenaar is van een kantoorgebouw (5.800 m) aan de Wetstraat 227 nabij het Schumanrondpunt. Cofinimmo bezit een aankoopoptie op deze aandelen, die uitgeoefend kan worden vanaf 15 januari 2003.
EMBARGO 07.02.03 - 17U40
6/6
In de loop van 2002 ging Cofinimmo over tot verschillende verkopen voor een totaal bedrag van 41,13 miljoen, waarbij een totale meerwaarde van 0,47 miljoen werd geboekt, ten opzichte van de geschatte waarde en de boekwaarde van de verkochte gebouwen. De verkopen passen in het voortdurende beleid van Cofinimmo tot hercentrering en optimale valorisatie van haar portefeuille, en de verkregen prijzen bevestigen de correcte waardeschatting van de goederen op het actief van de balans. 5. Dividenduitkering over het boekjaar 2002
Aan de Gewone Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 25 april 2003 zal de uitkering worden voorgesteld van een brutodividend van 7,00 per aandeel over het boekjaar 2002, dat is een verhoging met 12% ten opzichte van het dividend over het vorige boekjaar ( 6,25). Na inhouding van de roerende voorheffing van 15% zou het dividend voor het boekjaar 2002 dan 5,95 per aandeel belopen, tegenover 5,31 voor het boekjaar voordien. Het dividend zou betaalbaar zijn op 5 mei 2003 tegen afgifte van dividendbewijs nr. 10.
6. Vooruitzichten voor 2003
Gelet op de huidige toestand van de vastgoedmarkt en ondanks de regelmatig dalende rentetarieven is voor het formuleren van prognoses betreffende het jaar 2003 veel voorzichtigheid geboden. Uit de eerste ramingen blijkt voor het jaar 2003 een nettoresultaat uit de gewone bedrijfsuitoefening in de buurt van dat over 2002.
Sedert de operatie Primaedis steeg het nettoresultaat uit de gewone bedrijfsuitoefening per aandeel van Cofinimmo van 6,44 in 2000 naar 8,52 in 2002, dat is een toeneming met meer dan 32%. Om die groei te kunnen voortzetten moet Cofinimmo nieuwe vectoren vinden voor het scheppen van waarde, teneinde haar aandeelhouders voldoening te schenken. De operatie Dexia bevestigde de huidige tendens tot outsourcing van bedrijfsvastgoed, waaruit Cofinimmo, net als de overige vastgoedbevaks, verder voordeel zal moeten halen.
7. Goedkeuring Commissaris
De Commissaris, Deloitte & Partners, heeft bevestigd dat zijn controlewerkzaamheden, die ten gronde zijn afgewerkt, geen betekenisvolle correctie hebben aan het licht gebracht die in de boekhoudkundige informatie, opgenomen in de persmededeling, zou moeten doorgevoerd worden. 8. Financile kalender
Kwartaalresultaten per 31 maart 2003 - vrijdag 9 mei 2003 Halfjaarresultaten per 30 maart 2003 - vrijdag 1 augustus 2003 Kwartaalresultaten per 30 september 2003 - vrijdag 7 november 2003 Jaarresultaten per 31 december 2003 - donderdag 5 februari 2004 Independent and self managed property company
Focused on offices in Brussels and Antwerp
The largest in Belgium, with a portfolio of 801,000 m and a market capitalisation of 830 miljoen
COFINIMMO is a SICAFI, similar to US REITs (www.cofinimmo.com)

Deel: ' Cofinimmo doet haar intrede in de BEL20 '




Lees ook