Vastgoedbevak naar Belgisch recht

Bospleinlaan 5

1000 Brussel

HR Brussel 550.780 - BTW BE 434.797.847

Dividenduitkering conform de verwachtingen en realisatie van belangrijke investeringen

De Algemene Vergadering van aandeelhouders van Retail Estates nv heeft tijdens haar zitting van 7 juni 2002 de resultaten van het boekjaar 2001-2002, dat afliep op 31 maart 2002, goedgekeurd.


1. Profiel


Retail Estates nv is een vastgoedbevak naar Belgisch recht, gespecialiseerd in investeringen in perifeer winkelvastgoed. Dit zijn panden met een bebouwde oppervlakte tussen 500 en 10.000 m², die gelegen zijn aan de rand van woonkernen of langs invalswegen naar stedelijke centra. De panden worden hoofdzakelijk verhuurd aan detailhandelsondernemingen actief in de sectoren voeding, kleding, schoenen, decoratie, electro, enz.

Per 31 maart 2002 bestond de portefeuille uit 128 winkelpanden met een totale winkelruimte van 121.035 m² en een totale waarde van ongeveer 97,69 miljoen EUR (Cushman & Wakefield H&B, vrij op naam). Retail Estates nv is genoteerd op Euronext Brussel.


2. Belangrijke activiteiten van het voorbije boekjaar (01/04/2001 - 31/03/2002)

Investeringen:

Afgelopen boekjaar werden 10 perifere winkelpanden aangekocht voor een totale prijs van 7,61 miljoen EUR (vrij op naam). Verder werd de verbouwing gerealiseerd van een garagepand te Mechelen tot twee baanwinkels, voor een totale investering (inclusief verbouwingskost) van 1,80 miljoen EUR (vrij op naam).

Desinvesteringen:

Een baanwinkel te Marche-en-Famenne werd verkocht voor 743.681 EUR (kosten koper), met een meerwaarde van 501.695 EUR ten opzichte van de historische boekwaarde. De geschatte waarde per 31 maart 2001 bedroeg 411.050 EUR (vrij op naam). Verder werd de verkoop gerealiseerd van een opslagruimte gelegen te Zele, voor 272.683 EUR (kosten koper), met een minderwaarde van 34.008 EUR ten opzichte van de historische boekwaarde. De geschatte waarde per 31 maart 2001 bedroeg 313.048 EUR (vrij op naam).


3.

4. Belangrijke gebeurtenissen na balansdatum
In de loop van het afgelopen boekjaar heeft Retail Estates nv een controle ondergaan op de diverse belastingsaangiften met betrekking tot de boekjaren 1998, 1999 en 2000.

Naar aanleiding van deze controles werden diverse berichten van wijziging betekend aan Retail Estates nv, waarbij in hoofdzaak de berekeningsbasis van de zogenaamde 'exittaks' in vraag werd gesteld. In de aangiften werd uitgegaan van een waardering op basis van de geschatte waarde van de gebouwen, kosten koper, daar waar de belastingsadministratie uitgaat van een hogere waardering die de waarde vrij op naam benadert.

Retail Estates nv heeft bezwaar aangetekend tegen deze aanslagen, waarover de belastingsadministratie zich nog niet heeft uitgesproken. Het is onwaarschijnlijk dat de belastingsadministratie zich tijdig zal uitspreken, daar bij het hoofdbestuur een afwachtende houding wordt aangenomen naar aanleiding van wat er in diverse werkgroepen voorbereid en besloten zal worden aangaande de bevaks. In dit geval zal de vennootschap een proces aanspannen bij de bevoegde fiscale rechtbank.

Retail Estates nv heeft in dit kader voldoende provisies aangelegd.


5. Evolutie van de vastgoedportefeuille


1. Waardering en huurrendement


De vastgoeddeskundige Cushman & Wakefield H&B noteert in zijn schattingsverslag per 31 maart 2002 een "like for like" waardestijging van 2,97% ten opzichte van de taxatie van een jaar voordien. De brutowaarde van de portefeuille per 31 maart 2002 bedraagt 97,69 miljoen EUR en de totale netto verkoopwaarde (exclusief overdrachtkosten) 87,88 miljoen EUR.

Per 31 maart 2002 bedraagt het huurrendement van de totale portefeuille 8,5% van de geraamde waarde (vrij op naam).

Cushman & Wakefield H&B meldt onder andere in zijn schattingsverslag:

"De waarde van de portefeuille steeg in verhouding tot 31 maart 2001 met 12,5%. Dit resultaat is enerzijds te danken aan de aankoop van een 10-tal panden, stuk voor stuk op uitstekende locaties. In de huidige baanwinkelmarkt, waar het aanbod van kwalitatieve panden uiterst schaars is, kan dit als een belangrijke verwezenlijking worden beschouwd. Anderzijds verdient ook de succesvolle ontwikkeling van het project te Mechelen een vermelding, daar ze eveneens heeft bijgedragen tot voornoemde groei.

In verhouding tot de taxatie per 31/03/2001 wordt een "like for like" waardestijging genoteerd van 2,97%, wat in overeenstemming is met de evolutie van de gezondheidsindex gedurende deze periode.

De nettowaarde van de portefeuille steeg in verhouding tot de taxatie per 31/03/2001 met 13,87%. De extra groei in vergelijking met de brutowaarde is uiteraard te verklaren door de verlaagde registratierechten in Vlaanderen (van 12,5% naar 10%)..."


2.

3. Bezettingsgraad

De bezettingsgraad per 31 maart 2002 bedraagt 98,7%. Dit goede resultaat betekent een bijna volledige verhuring van de Belgische portefeuille. In de Luxemburgse portefeuille is geen leegstand.


4. Intrinsieke waarde per aandeel (exclusief dividend)
De intrinsieke waarde van het aandeel bij een vastgoedwaardering "vrij op naam", de gehanteerde methode, steeg van 30,81 EUR per 31 maart 2001 tot 32,08 EUR per 31 maart 2002. Deze stijging vindt zijn oorsprong in meerwaarden, voortvloeiende uit een hogere waardering in het rapport per boekjaareinde van Cushman & Wakefield H&B: in Luxemburg werd de portefeuille meer dan 250.000 EUR hoger geschat, in België bedroeg de stijging ca 2,25 miljoen EUR, terwijl bij verkoop van panden meer dan 400.000 EUR gerealiseerd werd.

De intrinsieke waarde per aandeel berekend op "kosten koper" evolueerde naar 27,16 EUR


5. Beurskoers

Vanaf de zomer van 2001 kenden de Belgische vastgoedbevaks een stijging van de beurskoersen, mede ondersteund door een daling van de lange termijnrente (OLO 10 jaar) van ca. 5,4% in het voorjaar naar 4,6% in november 2001. Naar het jaareinde van 2001 maakte de koers van Retail Estates nv een inhaalbeweging naar een waarde van ca. 29 EUR. De hoogste koers van het jaar (31,00 EUR) werd genoteerd op 7 januari 2002, de laagste koers (25,50 EUR) op 16 juli 2001.

Tijdens het boekjaar steeg de koers van 27,07 EUR per 2 april 2001 naar 28,95 EUR per 29 maart 2002.


6. Geconsolideerde resultaten van het boekjaar afgesloten op 31/03/2002

Geconsolideerde resultatenrekening* 2002 2001 2000

in 000 EUR in 000 EUR in 000 EUR

A. Operationele resultaten

Bedrijfsopbrengsten 7.998 7.347 7.279

Waarvan huren 7.947 7.276 7.272

Bedrijfswinst 6.278 5.758 5.747

Financieel resultaat (1.177) (842) (1.017)

Resultaat uit gewone 5.101 4.916 bedrijfsuitvoering 4.730

Belastingen (95) 0 (3)

Operationele winst (verlies) 5.005 4.916 4.727

B. Resultaten op de portefeuille

Gerealiseerde meer (minder)waarde 401 198 (79)

Schommelingen in de marktwaarde 2.500 1.689 9.922

Resultaten op de portefeuille 2.901 1.887 9.843

C. Uitzonderlijke resultaten (85) 0 (6)

Resultaat van het boekjaar 7.821 6.803 14.564

Schommelingen in de marktwaarde (2.506) (1.689) (9.922)

Te bestemmen resultaat van het 5.315 5.114 4.642 boekjaar


* Voorstelling volgens de van de Minister van Economische Zaken verkregen afwijking.

Recente acquisities en indexaties resulteerden in een stijging van de bedrijfswinst met 9,03% ten opzichte van 31 maart 2001. Investeringen binnen de reserve van de schuldgraad verhoogden de financiële lasten. De operationele winst steeg met 1,81% tot 5.005 (000) EUR in 2002.

Geconsolideerde Balans 2002 2001 2000

in 000 EUR in 000 EUR in 000 EUR

Eigen vermogen 78.161 75.179 73.013

Schulden (excl.dividend over 2001) 26.817 23.156 20.793

Balanstotaal 105.130 98.371 93.867

Investeringswaarde gebouwen (C&W 97.687 86.805 H&B) 82.996


7. Enkelvoudige jaarresultaten van Retail Estates n.v.

Enkelvoudige resultatenrekening 2002 2001 2000

in 000 EUR in 000 EUR in 000 EUR

A. Operationele resultaten

Bedrijfsopbrengsten 7.403 6.761 7.045

Waarvan huren 7.342 6.671 7.041

Bedrijfswinst 5.855 5.294 5.567

Financieel resultaat (947) (584) (871)

Resultaat uit gewone 4.908 4.710 bedrijfsuitvoering 4.696

Belastingen 0 0 (3)

Operationele winst (verlies) 4.908 4.710 4.693

B. Resultaten op de portefeuille

Gerealiseerde meer (minder)waarde 401 198 (79)

Schommeling in de marktwaarde 2.247 1.218 8.412

Resultaten op de portefeuille 2.648 1.416 8.333

C. Uitzonderlijke resultaten (99) 0 (6)

Resultaat van het boekjaar 7.457 6.126 13.020 Schommeling in de marktwaarde (2.253) (1.218) (8.412) Te bestemmen resultaat van het 5.204 4.908 boekjaar 4.608

Enkelvoudige balans 2002 2001 2000

in 000 EUR in 000 EUR in 000 EUR

Eigen vermogen 70.824 68.275 66.989

Schulden (incl.dividend over 2001) 31.545 27.913 25.411

Balanstotaal 102.485 96.224 92.460

Investeringswaarde gebouwen (C&W 89.513 78.971 75.633 H&B)


8.

9. Dividend

De Algemene Vergadering van 7 juni 2002 heeft beslist een bruto dividend van 2,1500 EUR toe te kennen. Het netto dividend per aandeel bedraagt 1,8275 EUR. De dividenden worden vanaf 2 juli 2002 betaalbaar gesteld.


10. Commissaris

De boekhoudkundige gegevens per 31 maart 2002 werden gecontroleerd door de Commissaris PricewaterhouseCoopers, vertegenwoordigd door Luc Discry, die als volgt concludeert in zijn verslag van 24 mei 2002: "Naar ons oordeel, rekening houdend met de toepasselijke wettelijke en bestuursrechtelijke voorschriften in België, geeft de jaarrekening afgesloten op 31 maart 2002 een getrouw beeld van het vermogen, van de financiële toestand en van de resultaten van het geconsolideerde geheel en wordt een passende verantwoording gegeven in de toelichting."


11. Vooruitzichten

Bij ongewijzigde omstandigheden blijft de dividendverwachtingg per jaareinde 31 maart 2003, zoals vooropgesteld ten tijde van de kapitaalverhoging in maart 1999, gehandhaafd op een brutocoupon van
2,1592 EUR en een nettocoupon van 1,8344 EUR.

12. Agenda van de aandeelhouder


* Betaalbaarstelling dividend: vanaf 2 juli 2002

* Bekendmaking kwartaalresultaten (kwartaal I): 1 2stede week oktoberseptember 2002


* Bekendmaking halfjaarresultaten 2002-2003: 2de helft december 2002

* Bekendmaking kwartaalresultaten (kwartaal III): 12stede week aprilmaart 2003


* Algemene vergadering boekjaar 2002-2003: vrijdag 6 juni 2003

* Bekendmaking jaarresultaten boekjaar 2002-2003: vrijdag 6 juni 2003

Deel: ' Dividenduitkering conform verwachtingen en realisatie van belangrijk.. '




Lees ook