RODAMCO NORTH AMERICA

Rodamco North America: goede resultaten over eerste halfjaar

Rotterdam, 17 oktober 2001

PERSBERICHT

Rodamco North America: goede resultaten over het eerste halfjaar


- Nettowinst stijgt met 7,9% naar USD 111 (EUR 121) miljoen
- Beheerkosten dalen met 34,9% naar USD 7 (EUR 8) miljoen
- Intrinsieke waarde per aandeel stijgt met 6,7% naar USD 59,93 (EUR 65,44)

- Verhouding vreemd vermogen/ balanstotaal richting het doel van 50%
- Omzet huurders in RNA winkelcentra stijgt met 1,9%, tegenover een dalende omzet in andere concurrerende winkelcentra in Verenigde Staten

- Bezettingsgraad op hoog peil met 94%

- Overname Urban leidt zoals verwacht tot hogere winst
Rodamco North America N.V. ('RNA'), de in Nederland gevestigde, toonaangevende onroerendgoedbeleggingsmaatschappij die belegt in regionale winkelcentra in de Verenigde Staten, maakt vandaag haar resultaten over de zes maanden eindigend per 31 augustus 2001 bekend.

RNA laat een goed financieel en operationeel resultaat zien over de eerste zes maanden van het verkorte boekjaar 2001 ondanks een afgezwakte Amerikaanse economie en afgenomen consumentenvertrouwen. De nettowinst is met 7,9% gestegen naar USD 111 (EUR 121) miljoen, de beheerkosten zijn met 34,9% gedaald naar USD 7 (EUR 8) miljoen en de winkelcentra blijven goed draaien met omzetten die gestegen zijn met
1,9% en een bezettingsgraad van 94%.


Deze resultaten zijn grotendeels het gevolg van het succes van de overname van Urban Shopping Centers in november 2000. Door deze overname heeft RNA haar doel, om een volledig geïntegreerde beheerder van eersteklas regionale winkelcentra te worden, bereikt. RNA is thans een toonaangevende belegger in en beheerder van regionale winkelcentra in de Verenigde Staten met USD 6,4 (EUR 7,0) miljard aan onroerendgoedbeleggingen, de hoogste bezettingsgraad in de sector en de op één na hoogste omzet per vierkante voet.

'Dit zijn uitstekende resultaten in wat een uitdagende economische omgeving is geworden. De positieve financiële gevolgen van de overname van Urban en de aanzienlijke verlaging van de kosten als gevolg van de overgang naar intern beheer beginnen nu tot realisatie te komen. Wij gaan door met het succesvol uitvoeren van ons strategische plan waarbij wij onze aandacht richten op onze portefeuille van regionale winkelcentra van superieure kwaliteit, het uitbreiden en ontwikkelen van nieuwe winkelcentra en het verkopen van niet tot de kernportefeuille behorende beleggingen teneinde de verhouding vreemd vermogen ten opzichte van het balanstotaal te verlagen. Al onze activiteiten worden uitgevoerd met het oog op een verdere stijging van aandeelhouderswaarde', aldus G. Egan, directievoorzitter van RNA.

Financiële resultaten

De niet-gecontroleerde resultaten over de zes maanden eindigend per 31 augustus 2001 zijn opgesteld met inachtneming van dezelfde grondslagen van waardering en resultaatbepaling als toegelicht in de jaarrekening over 2000/2001. Alle bedragen luiden in US dollars, met tussen haakjes de bedragen in euro's, omgerekend tegen de wisselkoers per 31 augustus 2001 van USD 1 = EUR 1,091941 (EUR 1 = USD 0,91580).

Wijziging boekjaar

Op 28 juni 2001 heeft de algemene vergadering van aandeelhouders ingestemd met een wijziging van het boekjaar van RNA, welke voortaan zal samenvallen met het kalenderjaar. Voorheen ving het boekjaar aan op 1 maart.

Als gevolg van deze wijziging is het verslagjaar 2001 verkort tot 10 maanden. De cijfers over dit verkorte boekjaar zullen op 18 maart 2002 worden gepubliceerd. Het jaarverslag verschijnt begin april 2002.

Nettowinst stijgt met 7,9%

De nettowinst van RNA steeg met 7,9% van USD 103 (EUR 112) miljoen in de eerste zes maanden van het vorige boekjaar tot USD 111 (EUR 121) miljoen dit jaar. De hogere nettowinst is met name te danken aan de acquisitie van Urban Shopping Centers in november 2000 en de concentratie op de kernportefeuille van RNA, te weten beleggingen in winkelcentra van topkwaliteit.

De nettohuuropbrengsten stegen met 133,1%, van USD 94 (EUR 103) miljoen tot USD 219 (EUR 239) miljoen. Gedurende de zes maanden eindigend per 31 augustus 2001 bedroegen de aan de huurders doorberekende exploitatiekosten 98% van de door te berekenen kosten, waaronder de kosten van gemeenschappelijke ruimten, onroerendgoedbelasting, energiekosten en publiciteitskosten.

De stijging van de nettohuuropbrengsten wordt deels tenietgedaan door een stijging van de netto-interestlast van USD 18 (EUR 20) miljoen tot USD 125 (EUR 136) miljoen, met name veroorzaakt door de additionele financiering benodigd voor de acquisitie van Urban. Als gevolg van de strategische verkopen van niet-kernbeleggingen (tegen intrinsieke waarde of hoger) daalden de resultaten uit indirecte onroerendgoedbeleggingen van USD 31 (EUR 34) miljoen naar USD 22 (EUR 24) miljoen.

Het resultaat uit RoProperty over de eerste zes maanden was met USD 5 (EUR 5) miljoen enigzins lager dan het resultaat over dezelfde periode vorig jaar (USD 6 miljoen; EUR 7 miljoen). Over de volledige 10-maandsperiode zal het resultaat uit RoProperty echter beduidend lager uitvallen dan het buitengewoon hoge resultaat in 2000 aangezien er minder resultaatafhankelijke vergoedingen zullen worden verdiend in de Verenigde Staten en er in de resterende maanden van dit boekjaar geen bijdrage van RREEF UK meer zal zijn; dit onderdeel is door RoProperty in april 2001 verkocht.

Door overgang naar intern beheer zijn kosten aanzienlijk gedaald

De beheerkosten daalden aanzienlijk met 34,9%, van USD 12 (EUR 13) miljoen tot USD 7 (EUR 8) miljoen, hetgeen de kostenbesparingen als gevolg van de overname van Urban en de overgang naar intern beheer weergeeft. Van deze kostenbesparingen komt 70% tot uiting in de nettowinst en 30% in de overige vermogensmutaties. Van de USD 7 (EUR 8) miljoen beheerkosten over de zes maanden tot 31 augustus 2001 betreft USD 4 (EUR 5) miljoen interne overhead en USD 3 (EUR 3) miljoen externe kosten.

Het merendeel van de vennootschapsbelastinglast betreft niet terug te vorderen bronbelasting ingehouden in de Verenigde Staten op dividenduitkeringen van RNA's Amerikaanse dochtermaatschappij Hexalon. Als gevolg van de gestegen fiscale winst van Hexalon is de belastinglast gestegen tot USD 5 (EUR 5) miljoen.

Positieve herwaarderingsresultaten onroerendgoedbeleggingen

Gedurende de eerste zes maanden van het verkorte boekjaar steeg de waarde van de portefeuille door herwaardering met USD 80 (EUR 87) miljoen, oftewel 1,4%. De eerste indicatieve tussentijdse schatting per 30 juni 2001 van de waarde van de Urban portefeuille, welke in november 2000 is verworven, resulteerde in een herwaarderingswinst van USD 62 (EUR 68) miljoen, oftewel 2,0% van de aankoopprijs. De herwaarderingswinst op het onroerend goed is conform onze verwachtingen ten tijde van de acquisitie en houdt rekening met een volledige afboeking van de vorig jaar als onderdeel van de kostprijs geactiveerde aankoopkosten. De herwaarderingswinst op het resterende deel van de RNA portefeuille (exclusief Urban) bedroeg USD 18 (EUR 20) miljoen, of 0,7% op de boekwaarde bij aanvang van het boekjaar.

Overige vermogensmutaties

De overige vermogensmutaties kwamen in de eerste zes maanden van de tien-maands verslagperiode uit op een negatief bedrag van USD 24 (EUR 26) miljoen, met name veroorzaakt door de dotatie aan de voorziening voor latente belastingverplichtingen uit hoofde van de positieve herwaarderingsresultaten op het onroerend goed (USD 17 miljoen; EUR 19 miljoen) en de beheerkosten, waarvan 30% ten laste van de herwaarderingsreserve wordt gebracht (USD 2 miljoen; EUR 2 miljoen).

Externe financiering

De externe financiering steeg gedurende de eerste zes maanden van USD 3.482 (EUR 3.802) miljoen tot USD 3.609 (EUR 3.941) miljoen, hetgeen neerkomt op 54,6% van het balanstotaal. Op 21 maart 2001 sloot RNA een 10-jarige lening af ter hoogte van USD 159 (EUR 174) miljoen op het kantoorgebouw 745 Fifth Avenue in New York. De lening kent een vaste rentevoet van 7,40%. Daarnaast werden in juni en juli dit jaar drie 10-jarige leningen afgesloten op Willowbrook, Collin Creek en Franklin Park voor een totaalbedrag van USD 205 (EUR 224) miljoen met een gemiddelde vaste rentevoet van 6,81%. Een 2-jarige lening van USD 148 (EUR 162) miljoen werd afgesloten op North Star met een variabele rentevoet van één-maands LIBOR plus 1,30%.

De opbrengsten van deze nieuwe leningen werden gebruikt als aflossing op bestaande hypotheken en op de leningen welke zijn aangegaan ter financiering van de acquisitie van Urban. RNA heeft tevens een bouwlening van USD 127 (EUR 139) miljoen afgesloten voor haar ontwikkelingsproject The Streets at Southpoint. Per 31 augustus 2001 was USD 39 (EUR 43) miljoen opgenomen onder deze faciliteit. Per 31 augustus 2001 was USD 218 (EUR 238) miljoen opgenomen onder de doorlopende kredietfaciliteit van USD 500 (EUR 546) miljoen.

Eigen vermogen

Aan het begin van het jaar bedroeg het eigen vermogen USD 2.676 (EUR
2.922) miljoen. In juli 2001 kozen aandeelhouders die 48,9% van het uitstaande aandelenkapitaal vertegenwoordigden voor een gedeeltelijke dividenduitkering in aandelen ten laste van de agioreserve. Dientengevolge bleef het contant uitgekeerde dividend beperkt tot USD 143 (EUR 156) miljoen en werden 1.160.812 aandelen als stockdividend uitgekeerd. Nettowinst, herwaarderingsresultaten en overige vermogensmutaties bedroegen USD 169 (EUR 185) miljoen over de eerste zes maanden van de tien-maands verslagperiode. Het eigen vermogen bedroeg USD 2.702 (EUR 2.950) miljoen per 31 augustus 2001 met een uitstaand aantal aandelen van 45.092.131.

Intrinsieke waarde per aandeel stijgt met 6,7%

De intrinsieke waarde per aandeel steeg met 6,7% van USD 56,18 (EUR 61,34) (gecorrigeerd voor het in juli 2001 uitgekeerde dividend) naar USD 59,93 (EUR 65,44). Van de belegging in RoProperty zijn alleen het werkkapitaal en de materiële en financiële vaste activa in de intrinsieke waarde terug te vinden.

Totaal beleggingsresultaat 16,0%

De koers van het aandeel steeg van EUR 45,00 (omgerekend tegen de wisselkoers van 28 februari 2001: USD 41,62) per eind februari 2001 naar EUR 46,95 (USD 43,00) per 31 augustus 2001. Rekening houdend met de dividenduitkering in juli 2001 betekent dit een totaal beleggingsresultaat van 16,0% over de eerste zes maanden van het verkorte boekjaar 2001. Over de 12-maandsperiode tot 31 augustus 2001 was dit 9,9%.

Investeringsactiviteiten

Hoogtepunten

In het eerste halfjaar steeg de omzet van de huurders in de winkelcentra in de (RNA)-portefeuille met 1,9% ten opzichte van de omzet van dezelfde winkelcentra in dezelfde periode vorig jaar. Dit steekt gunstig af bij het resultaat van de ICSC -index voor vergelijkbare (niet-RNA) winkelcentra over dezelfde periode, die een daling rapporteerde van 0,7%. Aangezien de RNA-portefeuille hoofdzakelijk bestaat uit toonaangevende winkelcentra, is deze beter bestand tegen een neerwaartse economische druk dan de meeste andere portefeuilles.

Ook de bezettingsgraden bleven goed. Ondanks een toename in het aantal faillissementen in de detailhandel was de bezettingsgraad 94,2%, hetgeen vrijwel gelijk is aan de 94,8% over dezelfde periode van het jaar daarvoor. De detailhandel ziet in dat men voor hoge omzetten en een consistente groei gevestigd moet zijn in de sterkste winkelcentra.

Voots zette RNA haar verkoopstrategie van niet tot de kernportefeuille behorende beleggingen voort middels de verkoop van drie wijkwinkelcentra alsmede drie percelen uit de Urban-portefeuille aan Kimco Realty Corporation. Deze verkoop vond plaats in augustus 2001 en resulteerde in een netto-opbrengst voor RNA van USD 59 (EUR 64) miljoen. Dit bedrag werd aangewend om externe leningen af te lossen.

Daarnaast is RNA, conform haar strategische doelstelling beleggingen in eigen beheer te nemen, in onderhandeling over de overdracht van het beheer en de verhuur van Pheasant Lane Mall aan de managementorganisatie van RNA. Een overeenkomst hiertoe zal naar verwachting tegen het eind van het jaar worden ondertekend.

Ontwikkelingsprojecten

Op dit moment worden er belangrijke ontwikkelings- en uitbreidingsprojecten uitgevoerd. De omvang van deze projecten loopt uiteen van een renovatie van gemeenschappelijke ruimten tot een geheel nieuw regionaal winkelcentrum. De belangrijkste ontwikkelingsactiviteiten zijn:

The Streets in Southpoint, een nieuw winkelcentrum van 1,3 miljoen vierkante voet dat in aanbouw is in Durham, North Carolina, wordt in maart 2002 geopend. In dit project komen vestigingen van Nordstrom, Sears, Hecht's, Belk en JCPenney, plus 367.000 vierkante voet aan kleinere winkels en een buitenpromenade met nog eens 216.000 vierkante voet aan winkels, theaters en restaurants.

The Galleria, een multifunctioneel complex van 1,6 miljoen vierkante voet in Houston, Texas, ondergaat op dit moment een uitgebreide interne renovatie. Bovendien is begonnen met een uitbreiding van 703.000 vierkante voet, waarin vestigingen zullen komen van Foley's (250.000 vierkante voet) en Nordstrom (225.000 vierkante voet) plus 228.000 vierkante voet aan ruimte voor kleinere winkels. Deze uitbreiding zal naar verwachting worden geopend in het voorjaar van 2003.

SouthPark, in Charlotte, North Carolina, ondergaat momenteel een renovatie en een uitbreiding, waaronder maximaal 215.000 vierkante voet aan extra ruimte voor kleinere winkels en vestigingen van de warenhuizen Saks Fifth Avenue en Nordstrom. Deze uitbreiding zal naar verwachting worden geopend in het voorjaar van 2004.

Century City Shopping Center is een eersteklas openlucht winkelcentrum van 781.000 vierkante voet in West-Los Angeles. Op dit moment wordt gewerkt aan een uitbreiding van 72.000 vierkante voet. Tot de belangrijkste nieuwe huurders behoren William-Sonoma, Pottery Barn, Pottery Barn Kids, GAP, Louis-Vuitton, Tourneau en Sephora. Volgens de planning zal het project gefaseerd worden opgeleverd in 2003 en 2004.

The Florida Mall wordt op dit moment uitgebreid. Hierdoor zal de positie als eersteklas winkelcentrum en restaurantlocatie in Orlando, Florida, nog verder worden versterkt. Bij het bestaande winkelcentrum komen vestigingen van Nordstrom (167.000 vierkante voet), Lord & Taylor (150.000 vierkante voet) plus 30.000 vierkante voet aan kleinere winkels. Na de uitbreiding is The Florida Mall het grootste en toonaangevende winkelcentrum in Midden-Florida. Opening van de uitbreiding staat gepland voor het najaar van 2002.

Great Northern Mall, bij Cleveland, Ohio, staat op de nominatie voor een uitbreiding en renovatie die tegelijkertijd met de toevoeging van een Dillard's vestiging van 220.000 vierkante voet plus 27.000 vierkante voet aan kleinere winkels in het voorjaar van 2003 gerealiseerd moeten zijn. Deze renovatie betreft zowel de verbetering van de food court als de centrale ruimtes.

Water Tower Place, in Chicago, Illinois. Hier is een aanvang gemaakt met een grondige renovatie, waaronder nieuwe façades voor winkels als Marshall Field's en Lord & Taylor. De oplevering is gepland voor het voorjaar van 2002.

Gebeurtenissen na balansdatum

CalPers joint venture

Op 30 augustus 2001 maakte RNA bekend dat het overeenstemming had bereikt met California Public Employees Retirement System (CalPERS) over de vorming van joint ventures voor het eigendom van drie belangrijke regionale winkelcentra: Oakbrook Center in Oak Brook, Illinois, Century City Shopping Center in Los Angeles, Californië, en het winkelgedeelte van The Galleria in Houston, Texas. De netto-opbrengst van deze en daarmee verband houdende transacties voor RNA is ongeveer USD 227 miljoen.

RNA is de managing partner in de joint venture en is verantwoordelijk voor alle beheer-, verhuur- en ontwikkelingsactiviteiten. Deze omvangrijke investering door een grote, gerespecteerde vastgoedbelegger is het bewijs van de kracht van onze winkelcentra, van ons management team en van onze strategie.

De combinatie van de verkoop van niet-kernbeleggingen en de joint venture met CalPERS zal de verhouding van de externe financiering ten opzichte van het balanstotaal terugbrengen naar circa 52%, wat in lijn is met onze financiële doelstellingen.

Uitgifte van aandelen aan onafhankelijke stichting

Op 24 september 2001 kondigde RNA aan dat zij 14,7 miljoen aandelen heeft uitgegeven aan een onafhankelijke stichting als reactie op de pogingen van Westfield Holdings om middels een minderheidsbelang van slechts 24% controle over RNA te verwerven. Daarbij verleende RNA een optie aan de stichting voor de aankoop van meer aandelen tot een maximum van 41,2% van het uiteindelijke aandelenkapitaal. De uitgifte van de nieuwe aandelen geschiedt à pari en zal geen belangrijke invloed hebben op de winstgevendheid of de financiële positie van de vennootschap, de kasstromen of de winst per aandeel. Het dividend dat de stichting zal ontvangen, blijft beperkt tot de financieringskosten in verband met de aankoop van de 14,7 miljoen aandelen. Op de aandelen rust echter wel volledig stemrecht.

De stichting kan worden opgeheven onder de volgende omstandigheden: indien een openbaar bod aan alle aandeelhouders wordt gedaan en wordt geaccepteerd door een meerderheid van de aandeelhouders, als de onafhankelijke aandeelhouders van RNA hiertoe besluiten of als een dergelijke beslissing wordt genomen door de directie van de stichting. RNA heeft dan het recht de aandelen van de stichting terug te kopen met slechts beperkte kosten voor de vennootschap.

Marktvooruitzichten

De gebeurtenissen op 11 september 2001 in New York en Washington hebben zowel de Amerikaanse als de internationale economieën getroffen. De aandelenmarkten kelderden, hetgeen gevolgd werd door een inkrimping van de personeelsbezetting bij veel bedrijven en een afnemend consumentenvertrouwen. Voor de gebeurtenissen vertoonde de Amerikaanse economie al tekenen van verzwakking, hetgeen bleek uit een groei van slechts 1,3% van het reëel bruto binnenlands product in het eerste kwartaal en een geraamde groei van 0,7% in het tweede kwartaal. Ook de groei in consumentenbestedingen nam over de gehele linie af.

Hoewel de economische omgeving steeds voorzichtiger wordt, blijven wij overtuigd van de kracht van een toonaangevende winkelportefeuille zoals die van RNA, die de komende weken en maanden bestand zal blijken tegen het krimpende bestedingspatroon. De bezettingsgraden zijn nog steeds hoog, de omzetten vertonen nog steeds groei, zij het gematigd, en de financiële situatie van onze huurders blijft solide.

De vooruitzichten voor het naderende kerstseizoen zijn met enige onzekerheid omgeven, gezien de dalende statistieken voor de binnenlandse economie en het consumentenvertrouwen. Traditioneel wordt het grootste gedeelte van de jaaromzet behaald in de periode tussen november en Kerst. Detaillisten houden hun voorraadniveaus nu al nauwlettend in de gaten en zijn ook veel voorzichtiger voor wat betreft de prognoses en winstgevendheid van de periode rond de feestdagen. Onze winkelcentra laten tot dusverre gelukkig nog steeds positieve resultaten zien, de meeste detaillisten zijn winstgevend en slechts een klein deel (minder dan 5%) van onze brutohuuropbrengsten bestaat uit omzet-afhankelijke huur.

Winstvooruitzichten voor de tien maanden eindigend per 31 december 2001

De directie is altijd voorzichtig in het voorspellen van de toekomst gezien de onzekerheid rond een aantal factoren die hun weerslag kunnen hebben op onze activiteiten. Dit jaar is die onzekerheid vergroot door de gebeurtenissen van 11 september in de Verenigde Staten. De kernactiviteiten van RNA hebben echter een solide basis en de directie is er dan ook van overtuigd dat de winstgroei van de vennootschap over de eerste zes maanden van de tienmaandsperiode representatief is voor de vooruitzichten voor het restant van die periode.

Na de bovenstaande factoren te hebben meegewogen en rekening houdend met het feit dat het resultaat uit RoProperty de groei van de nettowinst zal temperen, aangezien RoProperty vorig jaar een buitengewoon hoog resultaat behaalde als gevolg van resultaatafhankelijke beheervergoedingen, verwacht de directie dat de nettowinst over de tien-maandsperiode op jaarbasis meer dan 5% hoger zal zijn dan het resultaat over het voorgaande boekjaar.


-Einde-

Voor verdere informatie kunt u contact opnemen met:

Rodamco North America N.V.
Astrid J. van der Put

010 201 36 20 (kantoor) 06 20 61 62 30 (mobiel) Constantijn R. van Rietschoten

010 201 36 21 (kantoor) 06 22 99 42 70 (mobiel)
BEZOEK OOK ONZE WEBSITE VOOR MEER INFORMATIE:

WWW.RODAMCO-NA.COM

Aan de redactie:

Rodamco North America N.V. is een grote onroerendgoedmaatschappij die in de Verenigde Staten belegt en tevens een van de grootste onroerendgoedfondsen genoteerd aan de Officiële Markt van Euronext Amsterdam. Dankzij de focus op haar kernportefeuille, te weten winkelbeleggingen van topkwaliteit, en de aankoop van Urban Shopping Centers, Inc. in november 2000, is RNA op dit moment de op twee na grootste eigenaar van winkelcentra in de V.S. en toonaangevend in hoogwaardige beleggingsobjecten. De Vennootschap heeft belangen in 35 regionale winkelcentra verspreid over de gehele Verenigde Staten. RNA heeft een secundaire notering aan de beurzen van Parijs, Frankfurt en Brussel.

17 okt 01 09:29

Deel: ' Halfjaarcijfers 2001 Rodamco North America '




Lees ook