Amstelland NV

P E R S B E R I C H T

Nieuwegein, 27 maart 2003

Kernpunten jaarcijfers Amstelland MDC NV 2002

Winst per aandeel +20,6% E 0,76
Dividend +32,0% E 0,33
Bedrijfsopbrengsten +14,2% E 847 miljoen
Operationeel resultaat +79,9% E 96 miljoen
Nettoresultaat +58,2% E 52 miljoen
Solvabiliteit 45,8%
Portefeuille ca. 42.000 woningen (Nederland)
ca. 2,5 miljoen m² commercieel vastgoed (Europa)
Verwachting 2003 groei winst per aandeel 10-15% (autonoom)

Ontwikkeling winkelcentra draagt sterk bij aan winststijging

AM realiseert resultaatgroei van ruim 58%

AM (Amstelland MDC NV), ontwikkelaar van stedelijke centra, winkelcentra, kantoren en woonwijken, heeft in 2002 een groei van het nettoresultaat gerealiseerd van 58,2%. Het nettoresultaat nam toe van E 33,0 miljoen (2001) naar E 52,2 miljoen. De bedrijfsopbrengsten stegen met 14,2% van E 741,4 miljoen (2001) naar E 846,8 miljoen. De winst per aandeel groeide met 20,6% naar E 0,76 (2001: E 0,63). Het dividendvoorstel aan aandeelhouders bedraagt E 0,33 per aandeel, een stijging met 32,0% ten opzichte van 2001 (E 0,25). AM verwacht voor 2003 een groei van de winst per aandeel te realiseren van 10 tot 15%.

De resultaatgroei is voor een belangrijk deel te danken aan de ontwikkeling van winkelcentra. AM, in augustus 2002 ontstaan na de overname van MDC door Amstelland, is op Europese schaal in toenemende mate actief in deze sector. Onder meer in Zuid-Europa bestaat een omvangrijke inhaalvraag naar grootschalige winkelcentra met vrijetijdsvoorzieningen. Deze projecten kennen hogere marges dan in 'volwassen' markten in West-Europa gebruikelijk is. Daarnaast droeg de ontwikkeling van woningen bij aan de resultaatgroei.

Spreiding resultaatbijdrage

Woningontwikkeling was in 2002 goed voor E 452 miljoen, circa 54% van de totale bedrijfsopbrengsten. Het operationele resultaat (bedrijfsresultaat plus resultaat niet- geconsolideerde deelnemingen) hiervan was met E 37 miljoen 38% van het totale operationele resultaat. Deze activiteit leverde een operationele marge (operationele resultaat in % van de bedrijfsopbrengsten) op van ruim 8%. Deze marge ligt beduidend boven het gemiddelde in de Nederlandse woningmarkt. De ontwikkeling van kantoren omvatte met E 206 miljoen 24% van de bedrijfsopbrengsten. Bij een operationeel resultaat van bijna E 10 miljoen (10% van het totaal) werd hiermee een operationele marge bereikt van 4,7%. Dit cijfer illustreert de huidige slechte marktsituatie voor de ontwikkeling van kantoren in Nederland. Huurgaranties voor kantoren die aan het einde van 2002 deels nog niet waren verhuurd, drukten het resultaat. De ontwikkeling van winkelcentra genereerde E 188 miljoen, 22% van de bedrijfsopbrengsten. Het operationele resultaat van deze activiteit bedroeg ruim E 41 miljoen, ofwel 43% van het totale operationele resultaat. Deze activiteit was daarmee goed voor een operationele marge van ruim 22%.

De operationele marge over het totaal van de activiteiten nam toe van 7,2% in 2001 naar 11,4% in 2002. De activiteiten van MDC zijn vanaf 1 juli 2002 in de consolidatie betrokken. Hoewel de totale bedrijfsopbrengsten toenamen met ruim 14%, daalden de bedrijfsopbrengsten van Amstelland op autonome basis met 16%. Bij de presentatie van de halfjaarcijfers in augustus 2002 was aangekondigd dat de bedrijfsopbrengsten naar verwachting met circa 9% zouden dalen. Ondanks de daling van de bedrijfsopbrengsten groeide het nettoresultaat van Amstelland op autonome basis zoals geprognosticeerd met 15%.

Sterke vermogenspositie

Door de overname van MDC nam het balansvolume toe naar E 1.115 miljoen aan het einde van 2002. Omdat deze overname voor een belangrijk deel is gefinancierd in aandelen, stegen het eigen vermogen en het garantievermogen met gelijke tred. Deze verdubbelden naar respectievelijk E 498 miljoen en E 510 miljoen. De solvabiliteit (garantievermogen in % van het balanstotaal) bedroeg aan het einde van 2002 45,8%. De goodwill, die sinds 2001 wordt geactiveerd en gedurende 20 jaar ten laste van het resultaat wordt afgeschreven, bedroeg aan het einde van 2002 E 209 miljoen. Na aftrek van goodwill resteert een eigen vermogen van circa 32%.

Dividendvoorstel

AM stelt haar aandeelhouders een dividend voor van E 0,33 per aandeel. Zij kunnen dit naar keuze opnemen in contanten of in aandelen. Hiermee wordt 53,8% van het nettoresultaat uitgekeerd als dividend, op basis van het aantal uitstaande aandelen aan het einde van 2002. Het aandelenkapitaal nam toe tot 85,088 miljoen uitstaande gewone aandelen aan het einde van 2002 (ultimo 2001: 52,442) door de aandelenemissie vanwege de overname van MDC en de omzetting van het dividend naar aandelen, waaraan vrijwel de helft van de aandeelhouders in 2002 de voorkeur gaf. De pay-out op basis van het gewogen gemiddeld aantal aandelen bedraagt 43,4%.

Ontwikkelingen per sector

AM is actief in de sectoren woning-, kantoren-, winkel- en grondontwikkeling. De belangrijkste ontwikkelingen per sector in 2002 waren als volgt:

Woningontwikkeling

De productie van nieuwbouwwoningen in Nederland daalde in 2002 met circa 15%. Projecten werden vertraagd door ruimtelijke-ordeningsprocedures, capaciteitsproblemen in de planvoorbereiding bij overheden en de complexiteit van publiek-private samenwerkingsverbanden. In de loop van 2002 vond een verschuiving plaats in de marktvraag. Waar het accent onder invloed van de hoogconjunctuur aanvankelijk nog op ruime huizen in de duurdere klassen lag, kwam het accent in de tweede helft van het jaar te liggen op goedkopere en middeldure woningen. In de baisse van de nieuwbouwmarkt wist AM de resultaten op peil te houden en de winstmarge te vergroten. Zij verkocht in 2002 3.026 woningen, waarvan 1.756 volledig in eigen beheer werden ontwikkeld en de overige in samenwerking met derden. In 2001 werden 2.772 woningen verkocht, waarvan 1.907 volledig in eigen beheer. AM verwierf zowel grondposities in uitleggebieden als op functieveranderingslocaties (in onbruik geraakte fabrieks-, onderwijs- of zorgcomplexen die zich goed lenen voor herontwikkeling tot woongebieden). In Helmond kreeg AM in combinatie opdracht voor de herontwikkeling van het centrum.

Kantorenontwikkeling

De neergang in de Nederlandse kantorenmarkt zette zich in 2002 voort. De afname van de vraag leidde tot een neerwaartse druk op de prijzen. De vraag werd steeds meer bepaald door de overheid en de semi-overheid vanwege omvangrijke herhuisvestingsoperaties. Hoewel AM een reeks kantorenprojecten in uitvoering heeft die zijn voorverhuurd en/of voorverkocht, ontkwam zij in deze sector niet aan een daling van bedrijfsopbrengsten en resultaten. AM onderscheidde zich onder meer met het kantoor Forum in Amsterdam. Hiermee won zij in 2002 zowel de internationale Mipim Award als de FGH Vastgoedprijs.

Winkelontwikkeling

In deze sector is AM zowel in Nederland als in overige Europese landen actief. In Nederland bleven de consumentenbestedingen op peil. Hetzelfde gold voor de prijsniveaus bij de afzet van nieuwe winkelruimte. AM is zowel actief in de herstructurering van stedelijke centra, zoals de ontwikkeling van het Musiskwartier in het centrum van Arnhem, als in de ontwikkeling van centrumgebieden op Vinex-locaties. Zo won zij in 2002 de prijsvraag voor de ontwikkeling van het winkelcentrum Nesselande in Rotterdam. In diverse overige Europese landen, met name in Zuid-Europa, manifesteerde zich ook in 2002 een omvangrijke vraag naar moderne winkelcentra met vrijetijdsvoorzieningen, zoals bioscopen en horeca. AM ontwikkelt deze winkelcentra in nauwe samenwerking met internationaal actieve beleggers en winkelketens. Beleggers zoeken op Europese schaal investeringsmogelijkheden in grootschalige winkelcentra en geïntegreerde stedelijke projecten. Winkelketens tonen een sterke vraag naar onderscheidende winkellocaties om hun afzet te vergroten. Een voorbeeld hiervan is het door AM ontwikkelde Forum Almada in Lissabon, dat in 2002 werd geopend. Forum Almada is met een vloeroppervlakte van 110.000 m² een van de grootste winkelcentra van Europa en biedt plaats aan winkels, waaronder een hypermarkt, restaurants, een megabioscoop, een entertainmentcentrum en een ondergrondse parkeergarage. Sinds de opening in september 2002 tot het einde van februari 2003 is Forum Almada door ongeveer 8,4 miljoen mensen bezocht. Voor 2003 worden 20 miljoen bezoekers verwacht die een omzet zullen genereren van naar schatting E 400 miljoen. Het complex is eigendom van Commerz Grundbesitz Investmentgesellschaft (CGI). Begin maart 2003 ontving AM de internationale Mipim Award voor Forum Almada in de categorie winkelcentra.

In Tsjechië breidde AM in 2002 haar activiteiten uit met de verwerving van een 50%-belang in Retail Development Company van Ahold Real Estate Czech Republic. Op basis hiervan worden thans drie winkelcentra ontwikkeld. Zij werkt in Tsjechië tevens samen met Rodamco Europe bij de ontwikkeling van een winkelcentrum.

Grondontwikkeling

Het grondbedrijf van AM versterkte in 2002 haar waarde voor de sectoren woning-, kantoren- en winkelontwikkeling. Zij ontwikkelde op grote schaal agrarische grond en bebouwde terreinen met een verouderde bestemming tot bouwrijpe kavels en schiep hiermee de noodzakelijke voorwaarden voor een snelle en zorgvuldige opstalontwikkeling. Daarnaast benutte zij steeds sterker haar specifieke acquisitienetwerken. De omvang van de gronden in eigendom (inclusief opstallen en bouwclaims) steeg in 2002 van ruim 800 naar circa 1080 hectare, met een boekwaarde van E 299 miljoen (2001: E 158 miljoen). Deze stijging wordt in belangrijke mate veroorzaakt door gronden uit de voormalige MDC-portefeuille die binnen twee jaar in productie gaan. Hierin zijn niet begrepen de bouwrijpe gronden waarop thans opstalontwikkeling plaatsvindt. Via niet-geconsolideerde deelnemingen en grondbanken beschikt AM daarnaast nog eens over circa 1120 hectare aan grondposities (2001: 800 hectare). Mede dankzij haar grondportefeuille is AM verzekerd van de ontwikkeling van circa 42.000 woningen en beschikt zij over posities voor de ontwikkeling van circa 2,5 miljoen m² commercieel vastgoed. Integratie Amstelland en MDC
Met de keuze voor de nieuwe, internationaal georiënteerde naam AM, de bundeling van de activiteiten voor de ontwikkeling van commercieel vastgoed in Nederland en benoemingen op directieniveau werd in het eerste kwartaal van 2003 een belangrijke stap gezet in de integratie van de activiteiten van Amstelland en MDC. AM omvat drie clusters van activiteiten: AM Development (ontwikkeling van winkelcentra en kantoren), AM Wonen (woningontwikkeling) en AM Grondbedrijf (grondontwikkeling). In Nederland werkt zij voor de ontwikkeling van winkelcentra en kantoren onder de naam AM Vastgoed.

Het leidende principe bij de integratie is geweest dat deze tot duidelijke voordelen moet leiden voor zakelijke relaties, consumenten en medewerkers. Cruciaal hierin is de organisatorische en fysieke bundeling van de ontwikkeling van commercieel vastgoed in Nederland. Voor deze activiteit is een onderverdeling gemaakt naar winkelontwikkeling en kantorenontwikkeling. Het opbouwen, versterken en bestendigen van relatienetwerken en de acquisitie van projecten zal sterker dan voorheen op basis van een regionale benadering geschieden. Om zo efficiënt en effectief mogelijk te kunnen werken, zijn alle activiteiten voor commercieel-vastgoedontwikkeling in Nederland geconcentreerd in het voormalige MDC-kantoor in Gouda. In dit kader zijn het management en de medewerkers van het voormalige Amstelland Ontwikkeling Vastgoed, circa veertig personen, naar Gouda verhuisd. Voor de activiteiten woningontwikkeling en grondontwikkeling bleef de structuur ongewijzigd.

De integratie heeft geleid tot een aantal directiebenoemingen. De samenstelling van de Raad van Bestuur en de verdeling naar aandachtsgebieden binnen dit bestuur bleef ongewijzigd. Klaas de Ruiter is voorzitter van de Raad van Bestuur (Chief Executive Officer). Hans van Veggel is vice-voorzitter van de Raad van Bestuur (Chief Operations Officer/Chief Creative Officer). Hij is tevens voorzitter van de groepsdirectie van AM Vastgoed/AM Development.

Strategie
AM bundelt twee karakteristieken die haar een sterke concurrentiepositie en een stevig fundament voor verdere groei geven. Enerzijds beschikt zij over conceptuele kracht via haar 'design & development'-benadering, een proces van idee tot en met oplevering via in house-ontwerpers waarmee zij succesvol is bij het verwerven van opdrachten en het ontwikkelen van onderscheidende projecten. Anderzijds heeft zij een sterke assetbasis in de vorm van omvangrijke (grond)posities en ruime expertise in het managen van grootschalige en complexe projecten. De voorgenomen groei van AM rust op de volgende strategische pijlers: Investeren in autonome groei in alle sectoren waarin zij actief is. 2. Daarbij ligt de nadruk op de ontwikkeling van grootschalige winkelcentra en stedelijke centra, met name in Zuid- en Centraal-Europa, in samenwerking met internationaal actieve institutionele beleggers en winkelketens. Deze projecten in groeimarkten met een sterke inhaalvraag genereren een hoge winstmarge. Daarnaast vindt selectieve verwerving plaats in (grond)posities voor de ontwikkeling van woningen, kantoren, winkels en stedelijke centra op Europese schaal. Mogelijke acquisities van projectontwikkelaars die actief zijn in aantrekkelijke segmenten en niches. Creëren van meerwaarde en margeverbetering bij de ontwikkeling van commercieel vastgoed en woningen door het aanbieden van aanvullende dienstverlening (shopping center management, parkmanagement en Wonen op Maat). Mogelijke acquisities en samenwerkingen in asset management worden onderzocht. Het vormen en beheren van fondsen biedt een aantal voordelen, waarvan een stabiele resultaatbijdrage de belangrijkste is. Hiermee zou AM participeren in de totale waardeketen van ontwikkeling, beheer en exploitatie.

Verwachtingen 2003

De talrijke onzekerheden in het macro-economische klimaat die mogelijk gevolgen zullen hebben voor AM, maken het formuleren van kwantitatieve doelstellingen voor de middellange termijn moeilijk. Voor 2003 verwacht AM een groei van de winst per aandeel met 10 tot 15%, behoudens onvoorziene omstandigheden. Daarbij stelt zij zich ten doel de winstmarge gerelateerd aan de bedrijfsopbrengsten te handhaven op een hoog niveau. Het operationele resultaat (bedrijfsresultaat en resultaat uit deelnemingen) zal naar verwachting circa 10% van bedrijfsopbrengsten bedragen.

Noten voor de redactie:

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Michel Westbeek, directeur In- en Externe Communicatie & Investor Relations AM NV, telefoon 030 - 609 72 52.

Op www.amstellandmdc.nl treft u een voorpublicatie aan van het jaarverslag over 2002. Tevens kunt u op deze website illustraties van projecten downloaden (zie het persbericht jaarcijfers in de rubriek Nieuws).

Bijlagen:
Kerncijfers
Balans
Verkorte winst- en verliesrekening
Segmentatie
Kasstroomoverzicht
Profiel AM
Organisatieschema

Bijlage 6: Profiel AM

AM is op Europese schaal actief in de gebiedsgerichte ontwikkeling van stedelijke centra, winkelcentra, woonwijken en kantoren(parken). De onderneming heeft een leidende marktpositie in Nederland en een vooraanstaande positie in vastgoedontwikkeling in Europa. AM heeft projecten in ontwikkeling in Nederland, Frankrijk, België, Duitsland, Spanje, Portugal, Tsjechië en Groot-Brittannië.

Als creatieve kennisorganisatie - AM telt thans bijna 600 hoog opgeleide professionals - is zij gespecialiseerd in het ontwerpen en ontwikkelen van omgevingen om in te wonen, werken, winkelen en recreëren. Dankzij haar conceptuele design & development-benadering, gekoppeld aan haar sterke assetbasis in de vorm van grondposities, is zij in staat een grote economische meerwaarde te creëren. Mede dankzij haar grondportefeuille is zij verzekerd van de ontwikkeling van circa 42.000 woningen en beschikt zij over posities voor de ontwikkeling van circa 2,5 miljoen m² aan winkelcentra en kantoren(parken). Haar projecten, die zijn toegesneden op de leefstijlen van de consument, respecteren en versterken de lokale cultuur.

AM is in 2002 ontstaan uit het samengaan van Amstelland en Multi Development Corporation. Beide ondernemingen hebben de afgelopen vijf jaar gemiddeld een dubbelcijferige groei van bedrijfsopbrengsten en resultaat geboekt. Zij overtroffen hiermee de ontwikkeling van de markten waarin zij actief zijn.

Bijlage 7: Organisatieschema


---- --

Deel: ' Jaarcijfers 2002 van Amstelland MDC NV '




Lees ook