NVM

NVM Agrarish Onroerend Goed

Aan : de sociaal- en economische redacties en vakpers

Van : NVM Agrarisch Onroerend Goed

Datum : Nieuwegein, woensdag 24 juli 2002


---
NVM Agrarisch Onroerend Goed: Er is alleen markt voor courante grond en bedrijven

Boeren wachten af en heroriënteren zich op investeringen. Courante grond en goede bedrijven worden tegen redelijke tot hoge prijzen verkocht, niet courante grond en bedrijven worden daarentegen moeizaam of niet verkocht.Vanwege de onzekerheden en de moeilijke economische situatie zijn kopers afwachtend. Ook de grondverwerving voor stadsuitbreiding en infrastructurele werken is afgenomen en ontwikkelaars zijn terughoudend. Dit leidt tot een geleidelijke daling over de gehele linie met soms verklaarbare en soms onverklaarbare uitschieters naar boven. Er is een grote differentiatie in grondprijzen o.a. afhankelijk van ligging, perceelssituatie en kwaliteit Het gevolg is dat er nauwelijks meer sprake is van een gemiddelde grondprijs voor agrarisch gebruik. De grootste prijsval is echter achter de rug. Het aanbod loopt in sommige regio s zelfs iets terug, omdat potentiële verkopers even afwachten.

Beslissingen worden nog uitgesteld, maar men kan niet blijven uitstellen. De verwachting van de NVM-vakgroep AOG is dan ook dat de markt op termijn weer aantrekt. Dit bleek vandaag uit de presentatie van de halfjaarcijfers van 2002 van de NVM Agrarisch Onroerend Goed

I Halfjaarcijfers 2002

Melk
In het eerste halfjaar van 2002 werd ruim 13 miljoen kilogram melkquotum in ruim 525 transacties omgezet. Het eerste halfjaar 2002 laat een duidelijke daling zien in de omgezette kilogrammen melkquotum ten opzichte van het tweede halfjaar 2001, er was zeer weinig aanbod. De oorzaak hiervan is de onbalans in de verhouding stoppers en blijvers. Het quotumaanbod komt voor het grootste deel van de stoppers. Dit worden er steeds minder. De prijzen zijn als gevolg van het gebrek aan aanbod tot ongekende hoogte gestegen in mei en juni. De gemiddelde prijs van melkquotum bedroeg in 2001 45 eurocent per procent vet. Op dit moment bedraagt de prijs 48 eurocent per procent vet.

De verkopers van melkquotum zijn overwegend stoppers. Dat is een proces dat door blijft gaan, maar de grote hausse is er uit. Door verkoop van grotere bedrijven (o.a. emigratie) komen quota van grote omvang op de markt. Dit is dus afhankelijk van de verkoopbaarheid van bedrijven. De verwachting is dat het quotumaanbod de komende jaren alleen maar drastisch zal toenemen wanneer men verwacht of weet dat het op den duur een keer afgeschaft zal gaan worden. De prijsvorming wordt meer veroorzaakt door de kopers dan door de verkopers. Wat adviseren de accountants en de banken? We roepen met elkaar al heel lang dat de prijs niet zo hoog kan en zal blijven. De praktijk leert anders! Het verleasen van melkquotum komt waarschijnlijk opnieuw ter discussie en dat heeft invloed op de markt.

De komende maanden zal de prijs wat teruglopen en er wordt niet zo veel verkocht. Aan het eind van het jaar moeten een aantal grote bedrijven welke de aankoop steeds maar uitgesteld hebben toch een keer besluiten. Waarschijnlijk blijven de prijzen ook in de toekomst hoog. De verwachting is dat aan het eind van het jaar het prijsniveau op het huidige niveau blijft.

Overige productierechten
Per 1 januari 2002 is het bietenquotum los verhandelbaar. Dit betekent dat overdracht van quotum los van de landbouwgrond kan geschieden. NVM Agrarisch Onroerend Goed constateert dat de industrieën (CSM, Suikerunie) een verschillende aanpak hanteren welke tot verwarring onder de telers en andere betrokkenen kan leiden. Zo wil CSM de vrijwaring van de grond per notariële akte regelen en beide industrieën stellen verschillende eisen aan nieuwe telers.

Begin 2002 was de verwachting dat dit per regio wel eens een prijsverschil zou kunnen opleveren, aangezien de overdracht van quotum alleen binnen eenzelfde district kan plaatsvinden.

Voor de overige productierechten is er weinig handel. Dit heeft te maken met de onzekerheid over de regelgeving (korting en afschaffing voorkeursrecht in 2005). De prijzen staan als gevolg hiervan over het algemeen onder druk.

Grond
In grote delen van Nederland is het alleen in de aangewezen gebieden (reconstructie) nog mogelijk om uit te breiden of naartoe te verplaatsen. Op deze locaties is een druk op de prijzen nog wel aanwezig. In veel regio s wordt de prijs bepaald door aankopen in het kader van milieubeleid of woningbouw en is er nauwelijks meer sprake van een prijs voor agrarische grond (transactie van boer tot boer). Boeren wachten af en heroriënteren zich op investeringen. Courante grond wordt tegen redelijke tot hoge prijzen verkocht, niet courante grond wordt moeizaam of niet verkocht. De grootste prijsval is in de meeste regio s achter de rug. De verwachting is een stabilisering van de grondprijs.

Hoge grondprijzen doen zich met name voor in de provincies Noord-Brabant, Zuid-Holland en Utrecht voor zowel bouw- als grasland. Dit zijn de gebieden waarin de natuurdruk op de agrarische sector het grootst is.
In Oost-Nederland loopt het aanbod licht terug, wellicht wachten potentiële verkopers even af (op betere tijden en prijzen) onder invloed van de lagere prijzen. Ook in Zeeuws Vlaaderen is sprake van een verkopersmarkt, onder de 27.000 euro wordt niet verkocht en wacht men liever af. In de noordelijke provincies staat de prijs nog steeds onder druk door een ruim aanbod en de geringe vraag om te kopen.

Bedrijven
De interesse onder Nederlandse boeren om te emigreren naar het buitenland blijft groot. Dit blijkt onder meer uit de (serieuze) belangstelling op specifieke voorlichtingsavonden georganiseerd door samenwerkende agrarische NVM-makelaarskantoren zoals Interfarms en Farmersland. De meest aansprekende landen op dit moment binnen Europa zijn: Duitsland, Denemarken, Frankrijk en Portugal. Canada en de VS blijven interessant voor de meer kapitaalkrachtige emigrant vanwege investeringen in quotum en diermateriaal. Een opkomend land is Australië waar zeker in de varkenshouderij goede rendementen worden gehaald. Als veelbelovend land van de toetredende landen tot de EU wordt Tsjechië gezien. Echter, minder boeren nemen daadwerkelijk de beslissing tot emigratie.

Het aantal agrarische bedrijven daalt in een versneld tempo onder invloed van de overall matige resultaten, de hoge waarde van de grond en opkoopregelingen. De boeren die overblijven, willen ook graag boer blijven en investeren in hun eigen toekomst. Echter door de huidige malaise in de landbouw is er weinig actie en zijn er weinig overnames. Beslissingen worden nog uitgesteld, maar men kan niet blijven uitstellen. De verwachting van NVM Agrarisch Onroerend Goed is dat de markt weer zal aantrekken.

Varkenshouderij
De varkenshouderij is in afwachting van het afschaffen van de korting op de rechten bij verkoop. Grotere bedrijven worden daardoor weer verkoopbaar en financierbaar. Bedrijven welke vrijwel nog geheel aangepast moeten worden in het kader van dierenwelzijn zijn onverkoopbaar. Vanwege de onduidelijkheid in de wet- en regelgeving is de markt zeer afwachtend. In de gebieden (Oost, Zuid en Midden) waar veel bedrijven verdwijnen, is behoefte aan duidelijkheid omtrent het hergebruik van voormalige agrarische gebouwen. De regelgeving per gemeente en regio verschilt en het ontbreekt aan duidelijk beleid, met name als het om (meervoudige) bewoning gaat. Gebrek aan contingenten en het bestaan van stankcirkels beperken gemeenten in hun bereidwilligheid mee te werken. Tevens drukt de welzijnswet zwaar op transacties. Ook het prijsniveau van varkens is bepalend. Als de varkensprijzen een sterk stijgende tendens vertonen over een redelijke periode zal dit invloed hebben.

Pluimveehouderij
De pluimveehouderij is net als de varkenshouderij in afwachting van het afschaffen van de korting op de rechten bij verkoop. De markt in de pluimveehouderij is nagenoeg gehalveerd. Er zijn slechts sporadisch transacties als gevolg van de afwachtende houding in verband met de plannen om de korting op de pluimveerechten in 2005 naar nul terug te brengen. Dit betekent dat de terugverdientijd op de investering in pluimveerechten te kort is om nu een risicovolle investering te doen.

Melkveehouderij
Vanwege het feit dat het aanbod toeneemt en de prijzen dalen is het weer mogelijk binnen Nederland diverse verplaatsingen te realiseren. Er is weer sprake van voldoende prijsverschil, zodat de boeren uit de duurdere provincies bereid zijn naar de goedkopere provincies te verplaatsen. Dit heeft enige jaren gestagneerd, vanwege bijna gelijke prijzen. Door het toenemend aanbod van melkveebedrijven van voldoende grootte kiest de koper voor die bedrijven die liggen op de kleigronden in een open landbouwgebied. De druk van de milieuwetgeving heeft duidelijk invloed op de prijs.

Glastuinbouw
Door de huidige economische omstandigheden, zoals de lage rendementen worden de mogelijkheden om te groeien in de glastuinbouw geremd. Voor starters is het moeilijk om voldoende geld te lenen. Kleine, onrendabele bedrijven kiezen vaak voor beëindiging. Het glas wordt afgebroken waarvoor men subsidie ontvangt en de bedrijfswoning wordt een privé woning. Het lege tuinland verkoopt men aan aangrenzend gelegen bedrijven ten behoeve van schaalvergroting. Alleen de grote, rendabele bedrijven kiezen voor schaalvergroting.

Glastuinbouwbedrijven die als gevolg van de herstructurering moeten verplaatsen, worden gevestigd op een tiental daarvoor bestemde projectlocaties. De glastuinbouw krijgt een toekomst op een beperkt aantal grote, moderne en duurzaam ingerichte locaties. Verouderde glastuinbouw wordt gesaneerd. Een mooi beleidsuitgangspunt in de 5e nota Ruimtelijke Ordening, het moet echter wel uitvoerbaar zijn. Van de tien projectlocaties hebben thans slechts een beperkt aantal kavels beschikbaar. Vraag en aanbod sluiten niet op elkaar aan. De mogelijkheden om vanuit het Westland te verplaatsen, zijn ronduit slecht te noemen.

Landelijk is sprake van een toenemend aanbod van glastuinbouwbedrijven met een lager economisch perspectief (kleinschalig, verouderd). Het aanbod sluit niet aan op de vraag. Er is wel degelijk vraag, maar dan naar grootschalige en moderne en daardoor economisch kansrijke bedrijven. Ook is er interesse naar grote percelen ten behoeve van nieuwbouw die in of direct nabij de centra (Zuid Holland) gelegen dienen te zijn.

Zowel de bloemen- als groentensector heeft over het algemeen een matig eerste halfjaar achter de rug, terwijl over de gehele linie de kosten stijgen (arbeid, energie, investeringen). Bovendien neemt de administratieve druk toe (regelgeving, milieu, bestrijding, bemesting).

II Kwalitatieve trends

NVM Agrarisch Onroerend Goed: Een leefbaar platteland is functies combineren, beleid intergreren en de agrarische sector revitaliseren

Nederland wordt geconfronteerd met een veelheid van belangen die met elkaar strijden om de schaarse ruimte. De probleemstelling van de Vijfde Nota is tweeledig: enerzijds is er vraag naar ruimte voor wonen, werken, natuur, water en landbouw. Anderzijds is er de behoefte een einde te maken aan de versnippering en verrommeling van het landschap. Bovendien wil men bestrijden dat Nederland langzaam dichtslibt.

NVM Agarisch Onroerend Goed ondersteunt van harte het nieuwe kabinetsvoornemen om de doelstellingen op het gebied van ruimtelijke ordening te realiseren door aan te sluiten bij maatschappelijke belangen en ontwikkelingen. Het streven naar een vitaal platteland waarin de agrarische sector een rol speelt op een gezonde en economisch verantwoorde wijze sluit aan bij hetgeen NVM Agrarisch Onroerend Goed als noodzakkelijk ervaart.

Het benoemen van een agrarische hoofdstructuur en gebiedsgericht maatwerk is in het belang van de sector en van de maatschappij. Plattelandsvernieuwing en een gezonde agribusiness voorkomt een verslechtering en verpaupering van het buitengebeid en stimuleert vitalisering. De landbouw is de economische drager van het buitengebied en moet derhalve voldoende economisch perspectief behouden. Hierdoor kan landbouw bijdragen aan een leefbaar en aantrekkelijk platteland (Meervoudig duurzaam landbouwgebruik). De meeste mensen geven de voorkeur aan weiden met koeien ofwel zonder boer geen natuurbeleving. NVM Agrarisch Onroerend Goed hoopt dat de nieuwe minister van Landbouw zich sterk zal maken voor de bewoners van het buitengebied. Dit geldt zowel voor boeren als voor de particulier die het onroerend goed van de stoppende boeren overneemt.

Om kwaliteit in het ruimtegebruik te realiseren, is een maximale planologische duidelijkheid vereist, gecombineerd met een sterke regie. Het is essentieel dat de stedelijke markt zoveel mogelijk gescheiden wordt van de niet stedelijke markt (buitengebied). Echter, binnen de niet stedelijke markt moeten functiecombinaties wel mogelijk gemaakt worden om creatieve plannen van de agribusiness een kans te geven.

De probleempunten in het ruimtelijke ordeningsbeleid zijn:
1. De uitvoering is essentieel bij aansturing op hoofdlijnen door de Rijksoverheid. Hiervoor ontbreken sluitende instrumenten, er is geen duidelijk regie. De diverse betrokken ministeries zijn onvoldoende op elkaar afgestemd. Ieder heeft zijn eigen belangen en doelen.
2. De rode contouren moeten getrokken worden om industrie en wonen te concentreren en het landschap open te houden. Het trekken van deze contouren laat men echter over aan gemeenten in samenspraak met provincies. Gemeenten zijn vaak ook belanghebbende bij het bouwen van industrieterreinen en woonwijken. Derhalve zullen gemeenten trachten de rode contouren zo ruim mogelijk te tekenen opdat ze zichzelf zo weinig mogelijk beperkingen opleggen. Indien enorme winsten geboekt blijven worden met het omzetten van landbouwgrond in grond met bestemming industrie en woningbouw dan staan de rode contouren continu ter discussie. In de politieke koehandel betekent dat niets anders dat steeds weer een klein stukje landelijk gebied wordt ingeleverd. Het open gebeid moet juist groen blijven en de agrarische grondprijzen moeten dichter bij een waarde komen van het rendement wat erop behaald kan worden.

3. Voor het trekken van groene contouren geldt eveneens dat deze getrokken worden door gemeenten en provincies. Binnen de groene contour krijgen alle partijen, inclusief landbouw, grote beperkingen opgelegd voor uitbreiding. De nota wijst wel reeds zoekgebieden aan voor deze groene contouren, ongeveer de helft van Nederland. Dit zou kunnen betekenen dat de landbouw voor een groot gedeelte verdwijnt of wegkwijnt uit het landelijk gebeid. Men moet zoeken naar een evenwicht tussen behoud van landschappelijke kwaliteit en ruimte voor nieuwe ontwikkelingen

4. De decentralisatie van de besluitvorming naar provincie en gemeente is prima, mits duidelijk afgestemd beleid er aan ten grondslag ligt. De contouren worden getrokken door gemeenten en vastgesteld door de provincies.

5. De gebieden waar geen rode of groene contour om heen wordt getrokken (meer dan de helft van Nederland), noemt men balansgebieden Ruimte wordt gemaakt om pieken in de waterafvoer en de gevolgen van de stijgende zeespiegel op te vangen. Wateropvang, permanent of tijdelijk, zou men goed kunnen combineren met landbouw, natuur en recreatie.

6. Landbouw is de enige sector die ruimte inlevert. De komende 30 jaar neemt men tussen de 170.000 hectare tot 475.000 hectare landbouwgrond uit productie.

De overheid worstelt nog steeds met het beleid over de vrijkomende agrarische bebouwing. De regeling ruimte voor ruimte wordt algemeen toepasbaar. Deze regeling is opgezet om te stimuleren dat intensieve veehouderij wordt beëindigd. Bedrijfsgebouwen verdwijnen en een deel van de vrijgekomen ruimte mag de gemeente gebruiken voor het bouwen van woningen. Deze regeling gaat nu gelden voor alle vormen van verspreid voorkomende bedrijfsgebouwen. In de provincies Utrecht en Zuid-Holland spreekt men hier veel over, maar het komt slechts in zeer beperkte mate van de grond door verschillende oorzaken en langzaam draaiende molens. Op gemeentelijk niveau zijn er meer vragen en angsten ontstaan dan duidelijkheid. In de provincie Brabant komt het proces wel goed op gang.

Wet Ammoniak en Veehouderij/ Reconstructie
Op 1 mei is de Wet Ammoniak en Veehouderij in de Staatscourant gepubliceerd en op 8 mei is de wet in werking getreden. De (nieuwe) Wet ammoniak en veehouderij vervangt de (oude) Interim-wet ammoniak en veehouderij die op 31 december 2001 is komen te vervallen. Met de intrekking van de interim-wet zijn de daarop gebaseerde ammoniakproductieplannen komen te vervallen. Gelijktijdig daarmee is ook een einde gekomen aan de handel in ammoniakrechten.

Inmiddels is de reconstructieve door de eerste Kamer goedgekeurd en hebben de desbetreffende vijf provincies (Overijssel, Gelderland, Brabant, Limburg, Utrecht) tot (wanneer) de tijd om de verdeling tussen extensiveringgebied aan te geven.

Om de dynamiek in de varkenssector terug te brengen, biedt de opkoopregeling geen afdoende oplossing. De bedragen die via de opkoopregeling betaald worden, waarbij de tweede regeling zeker geen verbetering is gebleken ten opzichte van de eerste, zijn zodanig dat op die basis geen bedrijfsverplaatsing mogelijk is. De opkoopregeling vergoedt slechts de rechten en de gecorrigeerde vervangingswaarde van de stallen. Dit is geen basis voor bedrijfsverplaatsing.

Als men de bedrijfsverplaatsingen binnen de toekomstige Reconstructiewet van de grond wil krijgen, is aankoop/vergoeding op onteigeningsbasis een must. Ook in de niet Reconstructiegebieden moeten bedrijfsverplaatsingen, op basis van niet rendabele planologische ontwikkelingen zoals natuur, op
onteigeningsbasisgeschieden. NVM Agrarisch Onroerend Goed pleit derhalve voor een betere (financiële) afstemming tussen de verschillende instanties betrokken bij bedrijfsverplaatsing. Tot op heden maakt men veel te weinig gebruik van een gecombineerde inzet van middelen. Helaas mislukken hierdoor nog wel eens bedrijfsverplaatsingen die eigenlijk alle partijen ondersteunen.

Deel: ' NVM Agrarisch Onroerend Goed Er is alleen markt voor courante grond.. '




Lees ook