NVM

Nieuwegein, 11 oktober 2001

Prijsstijging koopwoning 3e kwartaal 2001 bedraagt 1%

Geen aanwijsbaar effect van 11 september

De gemiddelde koopwoning in Nederland is in het 3e kwartaal van 2001 met 1,0% in prijs gestegen ten opzichte van het 2e kwartaal van 2001. Een matige stijging op hetzelfde niveau als in het 1e kwartaal. Daarmee is de gemiddelde koopwoning nu 5% duurder dan begin dit jaar. De gebeurtenissen op 11 september en de daarmee samenhangende spanning en onzekerheid hebben tot nu toe geen aanwijsbaar effect op de woningmarkt. "De woningmarkt volgt zijn eigen koers", aldus algemeen voorzitter Timo Smit.

De rustiger ontwikkeling van de markt uit zich ook in een lager aantal transacties en een toename van de tijd dat de gemiddelde woning te koop staat. Het aantal te koop staande woningen is na de forse toename vorig kwartaal licht gedaald. De vraagprijs is gestegen. Door de matige ontwikkeling van de prijs, de geleidelijke stijging van het inkomen en de dalende rente is de betaalbaarheid van de gemiddelde koopwoning in het 3e kwartaal verbeterd.

De gemiddelde woning stond in het 3e kwartaal 57 dagen te koop, 7 dagen langer dan in het 2e kwartaal van 2001 en 2 dagen langer dan in het 1e kwartaal 2001. Het totale geldvolume gemoeid met de verkoop van woningen is in het 3e kwartaal gedaald met 3,3 %, na een stijging in het 2e kwartaal van 14%.

In het 3e kwartaal werd de prijs van elk van de 4 woningtypen hoger: de prijs van de gemiddelde tussenwoning en de gemiddelde hoekwoning steeg met 0,9%, de gemiddelde vrijstaande woning werd 2,1% duurder en het gemiddelde appartement 0,8%.

Aantal transacties

Het afgelopen kwartaal zijn door NVM-makelaars 32.576 transacties gerealiseerd. Dit is een daling van 4% ten opzichte van het voorgaande kwartaal, na een stijging van 10% een kwartaal eerder.

Tabel 1. Nederland 3e kwartaal versus 2e kwartaal 2001

Figuur 1 Prijsontwikkeling per kwartaal over meerdere jaren

Figuur 2 Mediane verkoopprijs van woningen, periode 1985-2 tot 2001-3

Betaalbaarheid

Na de verslechtering van de betaalbaarheid in het 2e kwartaal, treedt in het 3e kwartaal een duidelijke verbetering op. De betere betaalbaarheid van de gemiddelde koopwoning is het gevolg van de dalende rente, de geleidelijke toename van het inkomen en de matige stijging van de woningprijs. Ook na deze verbetering blijft de huidige koopwoningmarkt moeilijk toegankelijk voor eenverdienende huishoudens, zowel voor starters als voor doorstromers. Voor tweeverdieners is de koopwoning met een gemiddelde prijs van 435.000 gulden nog betaalbaar te noemen.

Verschillen per regio

Er is geen sprake van een nationale woningmarkt: vraag en aanbod komen op regionaal niveau bij elkaar. Ook in het 3e kwartaal 2001 zijn significante verschillen tussen de 80 NVM-regio's zichtbaar. De hier volgende tabel biedt de cijfers voor een dwarsdoorsnede van de Nederlandse woningmarkten. Opvallend is dat de prijsstijging in de stedelijke woningmarktgebieden in het westen van het land duidelijk geringer is dan in het noorden en oosten. In het centrale stedelijke deel van de Randstad is er sprake van een zeer matige prijsstijging van 0,65% in het 3e kwartaal. Dit percentage ligt onder het niveau van de landelijke prijsstijging. In de regio Amsterdam dalen de prijzen zelfs. De prijsstijging in de Randstad-Ring ligt met gemiddeld 1,6% boven het landelijke gemiddelde.

De sterkste prijsstijging doet zich voor in de stedelijke woningmarktgebieden in het noorden en oosten van het land met gemiddeld 2,2%.

Tabel 2. Dwarsdoorsnede van de Nederlandse woningmarkten

Alle woningen in de regio:

3e kwartaal 2001 *

2e kwartaal 2001

1e kwartaal 2001

4e kwartaal 2000

Gem. over laatste 4 kwartalen* Regio Groningen

+4,0

+3,9

+ 2,5

+ 6,4

+4,2% Regio Zwolle

+2,6%

+0,2%

+ 0,6%

+ 6,9%

+2,6% Regio Zutphen

+2,0%

+2,5%

- 4,4%

+ 9,0%

+2,3% Regio Almere

+4,0%

+0,9%

+ 1,0%

+ 1,2%

+1,8% Regio Amsterdam

-3,5%

+6,0%

+ 2,0%

+ 1,5%

+1,5% Regio Utrecht

+2,6%

+0,4%

+ 1,4%

- 0,1%

+1,1% Regio Den Haag

+1,3%

+4,1%

+ 2,6%

+ 3,9%

+3,0% Regio Rotterdam

-0.0%

+1,6%

+ 7,3%

- 0,4%

+2,1% Regio Nijmegen

+2.5%

+3,2%

- 0,5%

+ 4,8%

+2,5% Regio Den Bosch

+3,5%

+5,0%

- 0,4%

+ 5,5%

+3,4% Regio Zeeland

+2,1%

-0,4%

+ 4,6%

+ 1,1%

+1,9% Regio Zuid Limburg

-1,4%

-0,5%

+ 2,4%

+ 1,6%

+0,5%

* voorlopig cijfer

Rente

Het afgelopen kwartaal is er een duidelijke verlaging van de hypotheekrente opgetreden. Vanaf begin juli 2001 is de hypotheekrente gedaald met 0,3 procent punt tot een niveau van 5,2 a 5,3% begin oktober. Begin juli bedroeg de hypotheekrente nog 5,5 a 5,6%.

Lagere economische groei

De verwachte economische groei is lager dan voorgaande jaren. De economische groei loopt volgens het CPB terug tot circa 2% in 2001 en 2002. Vergeleken met vorig jaar levert vooral de uitvoer een geringe bijdrage aan de economische groei. Ondanks de forse stijging van het reëel beschikbaar gezinsinkomen neemt echter ook de consumptie dit jaar slechts in bescheiden mate toe (2¼ %) Het IMF verwacht in haar zojuist verschenen halfjaarrapport voor de Nederlandse economie dit jaar een groei van niet meer dan 1,4%. CPB noch IMF houden in hun verwachtingen rekening met de effecten van de aanslagen in de Verenigde Staten en de daarmee gepaard gaande onzekerheid.

Inflatie op hoog niveau

Mede door een aantal incidentele factoren is dit jaar sprake van een hoge inflatie van nu 4,7% ten opzichte van september vorig jaar (CBS). Het IMF verwacht voor 2001 voor Nederland zelfs een inflatiecijfer van 4,9%. Voor volgend jaar verwacht het CPB een terugval van de inflatie tot naar verwachting circa 2½ %. Het effect van de invoering van de euro op de inflatie in 2001 en 2002 is waarschijnlijk beperkt.

Effecten 11 september

Om een indruk te krijgen van de mogelijke invloed van de gebeurtenissen op 11 september 2001 op de woningmarkt in Nederland is de feitelijke ontwikkeling van (1) het aantal en de prijs van de verkochte woningen, (2) het woningaanbod en (3) het bezoek aan de funda-site geanalyseerd. Uit de maandcijfers van april tot begin oktober blijkt dat (na de daling in de periode half juli - half augustus) de prijs van de gemiddelde woning weer stijgt, ook na 11 september 2001. De beschikbare cijfers omtrent het aantal transacties geven geen aanleiding om te verwachten dat het aantal verkochte woningen in de periode na 11 september lager ligt dan de maanden daarvoor. De vraagprijs en het aantal te koop staande woningen ontwikkelen zich sinds de terreuraanslagen niet veel anders dan eerder dit jaar.

Uit de cijfers van de internetsite funda.nl blijkt dat het bezoek aan deze woningaanbodsite na een sterke daling na 11 september, zich binnen enkele dagen weer herstelde en terug was op het normale niveau. Ook het gedrag van de bezoekers die in die week op de funda-site hebben gekeken, was niet significant anders dan het normale gedrag.

(Zie voor meer informatie over de effecten van 11 september op de woningmarkt de bijlage.)

Onzekerheid over conjunctuur

Het conjunctuurbeeld in september is sterk beïnvloed door onzekerheid over de gevolgen van de terreuraanslagen in de Verenigde Staten (VS). In de maanden vóór de aanslagen liep de economische groei in Nederland, de VS en veel andere landen terug. Een aantal landen balanceerde zelfs op het randje van een recessie. De inmiddels bekende effecten van de aanslagen maken een spoedig herstel van de economie onzeker. Zo zijn de beurskoersen sinds 11 september internationaal scherp gedaald en is het consumentenvertrouwen in Nederland en de VS na de gebeurtenissen fors omlaag gegaan. Een aantal eerder deze maand beschikbaar gekomen indicatoren wees op een stabilisatie, na een periode waarin de cijfers steeds minder gunstig werden.

Koopbereidheid duurzame goederen niet aangetast

De koopbereidheid van duurzame goederen lijkt niet aangetast door de forse daling van het consumentenvertrouwen na 11 september. Het CBS heeft van 20 t/m 22 september een extra enquête gehouden waaruit blijkt dat het consumentenvertrouwen na de aanslagen in de VS fors gedaald is. Ook de koopbereidheid van huishoudens is aangetast, met name door sombere verwachtingen over de eigen financiële situatie. De neiging tot het doen van grote aankopen lijkt evenwel nauwelijks te zijn afgenomen door de terreuraanslagen.

Vertraging van de consumptiegroei

De consumptie neemt dit jaar naar verwachting met 2¼ % toe, hetgeen fors lager is dan de stijging van het reëel beschikbaar gezinsinkomen (5½ %). Dit is een grote verandering ten opzichte van het recente verleden, toen forse vermogenswinsten bij met name het eigen woningbezit en het aandelenvermogen ertoe leidden dat de consumptiegroei de toename van het reëel beschikbaar gezinsinkomen steeds overtrof.

Als gevolg van het vertraagd tot besteding komen van de koopkrachtimpuls uit 2001, die voortvloeit uit de invoering van het nieuwe belastingstelsel per 1 januari 2001, trekt volgens het CPB volgend jaar de consumptieontwikkeling weer iets aan (3½%).

De vertraging van de consumptiegroei ten opzichte van het vorige jaar treedt vooral op bij duurzame consumptiegoederen, hetgeen samenhangt met vervroegde aankopen in anticipatie op de BTW-verhoging per 1 januari jongstleden en met verzadigingsverschijnselen.

Daling in het aantal gereedgekomen woningen

De nieuwbouwproductie is in korte tijd sterk gedaald. Werden er in 1998 nog ruim 90.000 huizen opgeleverd, in 2000 kwam de teller niet verder dan 70.000. Voor 2001 wordt een productie van 65.000 nieuwbouwwoningen verwacht. Drie factoren zijn verantwoordelijk voor de daling van de nieuwbouwproductie: de toename van het aantal juridische procedures, verschuiving van de beperkte capaciteit van de woningbouwmarkt naar de rest van de bouwsector en de stijging van de kwaliteit van de nieuwbouwwoningen (de toename van de inhoud van de gemiddelde koopwoningen over de afgelopen 5 jaar bedraagt 11%).

Ook in de nieuwbouwproductie zijn er weer duidelijke regionale verschillen. In Drenthe, Overijssel en Flevoland steeg het aantal gereedgekomen woningen met meer dan 50% in het 1e kwartaal van 2001 ten opzichte van hetzelfde kwartaal een jaar eerder. In Gelderland daalde dit aantal met ongeveer 45%.

Voor meer informatie kunt u terecht bij de NVM: Communicatie, Marketing & Onderzoek, Thalia Luckel , telefoon 030 - 6085205 fax 030 - 6035468 e-mail: T.Luckel@nvmorg.nl

Deel: ' Prijsstijging koopwoning 3e kwartaal 2001 bedraagt 1% '




Lees ook