Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer

Prijzen nieuwbouw Amsterdam niet uitzonderlijk (20-6-2002)


De prijzen van nieuwbouwwoningen in Amsterdam vormen - uitgaande van de door de markt gehanteerde prijsindelingen - geen uitzondering op die in de rest van de Randstad. Ook de percentages goedkope, middeldure en dure woningen op nieuwbouwlocaties zijn niet anders dan elders in Nederland. Dit blijkt uit een onderzoek dat staatssecretaris Remkes (VROM) vandaag naar de Tweede Kamer heeft gestuurd.

Vorig jaar kwam de VINEX-locatie IJburg in Amsterdam regelmatig in het nieuws. Bouwers gaven aan dat zij de afgesproken aantallen 'middeldure' koopwoningen niet konden realiseren. Naar aanleiding van dit nieuws heeft staatssecretaris Remkes een onderzoek naar de prijsontwikkelingen van middeldure koopwoningen laten uitvoeren.

Middeldure koopsector
Om na te gaan hoe het middeldure segment zich de afgelopen jaren heeft ontwikkeld, zijn twintig gemeenten onderzocht. Deze gemeenten vormen een goede afspiegeling van de nieuwbouw in Nederland: grote steden en kleine gemeenten, VINEX en niet-VINEX, Randstad en daarbuiten, veel en weinig bouwmogelijkheden. Gekeken is naar het prijsniveau en de relatieve omvang van het middeldure woningbouwsegment in deze gemeenten.
Terwijl de bovengrens van middelduur van het Rijk anno 2001 op f 274.000,- stond, hanteerden gemeenten bedragen tussen de f 300.000,- en f 600.000,-. Voor de grote
bouwlocaties van de grote steden (inclusief Amsterdam) golden bedragen van ongeveer f 400.000,- tot f
450.000,- als afbakening van het middeldure segment. Alleen Utrecht en Haarlem stelden deze grens hoger, namelijk op f 600.000,-. Emmen en Alphen aan den Rijn scoorden met f 300.000,- het laagst van de 20 geselecteerde gemeenten. Overigens is voor de helft van de geplande middeldure woningen in IJburg de bovengrens recent aangepast tot f 600.000,- (
270.000,-). Voor de andere helft blijft dat ongeveer f 400.000,-.
Het versterkte 'middenveld' waarmee de VINEX-plannen in 1995 begonnen (de 3-4-3-verhouding tussen de aantallen goedkope, middeldure en dure woningen) is landelijk de afgelopen jaren verschoven naar een 'aanvallender' variant. Landelijk gezien neemt het dure segment toe ten koste van het goedkope segment. Ook hierbij valt op dat het aandeel middeldure woningen in Amsterdam vergelijkbaar is met dat in bijvoorbeeld Den Haag, Utrecht en Eindhoven (40%). Haarlem en Rotterdam hebben meer dure woningen (40%).

Prijsvoorschriften
Staatssecretaris Remkes concludeert uit het onderzoek dat het onverstandig is, dat een gemeente strakke
prijsvoorschriften voor de middeldure koopsector hanteert. Die werken belemmerend als bij veranderde marktomstandigheden - in overleg met de projectontwikkelaars - tijdig maatregelen moeten worden getroffen om de prijs-kwaliteit verhouding in de nieuwbouw aan te passen. Prijsvoorschriften vanuit het Rijk - zoals door Kamerlid Duivesteijn op 19 juni 2001 verzocht - zijn al helemaal niet gewenst. Deze maken aanpassingen aan nieuwe marktomstandigheden met lokale verschillen immers nog moeilijker. Om die reden zal de staatssecretaris de stichtingskostengrenzen voor woningen waarvoor corporaties mogen bouwen uit de regelgeving schrappen. Corporaties hoeven zich dan nog alleen achteraf over de prijzen van door hen gebouwde dure koopwoningen te verantwoorden.

Woningkwaliteit
De omvang van de productie in het middeldure segment heeft de afgelopen tijd in veel gemeenten ter discussie gestaan. Maar vaak leidt bijstelling van de oorspronkelijke afspraken tot minder goedkoop ten gunste van duur. Dat laat de positie van het middeldure segment onaangetast.
Ook constateert het onderzoek een verschil in de gerealiseerde kwaliteit tussen de gemeenten. Woningen in de Randstad scoren minder, evenals woningen op VINEX -locaties. Dit is te verklaren door de verschillen in marktprijzen. Als er meer vraag is dan aanbod, liggen de prijzen hoger en wordt daarvoor minder kwaliteit geleverd. Alleen een groter aanbod van woningen kan dat beeld in de Randstad wijzigen.
Om de prijs-kwaliteitsverhouding in algemene zin te verbeteren blijft een kritische beschouwing van de grondprijs noodzakelijk. De marges in het middensegment zijn dusdanig klein dat hogere grondprijzen al snel leiden tot minder kwaliteit. Daarom heeft staatssecretaris Remkes in december vorig jaar met de NEPROM, NVB en VNG het convenant 'grondprijsbeleid' afgesloten. De bewindsman verwacht dat dit tot een betere prijs-kwaliteit-verhouding van de woningen zal leiden.
Het onderzoek laat ook zien dat het verrekenen van de grond- en bouwkosten van de sociale sector ten laste van het middeldure segment kan leiden tot een slechtere prijs/kwaliteits-verhouding in het middeldure segment. Gemeenten met een hoog aandeel sociale nieuwbouw houden met een dergelijk beleid dus
kwaliteitsverbeteringen in de middeldure sector tegen. Zij zouden volgens de staatssecretaris daarom eerst kritisch moeten kijken of corporaties de onrendabele top voor hun rekening kunnen nemen. In algemene zin moet bepaald worden of het aandeel sociale woningen op uitbreidingslocaties.

Lees de brief van Remkes aan de Tweede Kamer (pdf, 94 kB). Lees het rapport
'De 3-4-3 opstelling, ontwikkelingen in de middeldure koopsector' (pdf, 750 kB).
Lees bijlage 1 (Indexering van de prijsklassengrenzen voor middeldure koopwoningen) (pdf, 114 kB).
Lees bijlage 2 (Vragenlijsten
gemeenten en ontwikkelaars)
(pdf, 64 kB).

( bron: http://www.vrom.nl/pagina.html?id=1&goto=7742&site=persbericht )

Deel: ' Prijzen nieuwbouw Amsterdam niet uitzonderlijk '




Lees ook