RABOBANK NEDERLAND

Rabobank voorziet geen grote daling huizenprijzen

Economen van Rabobank Nederland, marktleider op de hypothekenmarkt, voorzien geen grote daling van de huizenprijzen. Ze voorzien een nominale gemiddelde jaarlijkse prijsstijging van koopwoningen van 2 tot 4% tot 2006.

Dit is te lezen in het themabericht van de Stafgroep Economisch Onderzoek dat vandaag is uitgegeven, getiteld: 'Prijsdaling van Nederlandse koopwoningen?'.

Het bericht is geschreven als reactie op een recente publicatie van PricewaterhouseCoopers, waarin flinke huizenprijsdalingen worden voorspeld.

Gegeven het economische beeld, de renteverwachtingen en de te verwachten (lage) bouwproductie voorziet de Rabobank de komende jaren een evenwichtsherstel van vraag en aanbod op de markt voor koopwoningen.

Rabobank is het niet eens met de conclusie uit het rapport van PricewaterhouseCoopers, dat de huizenprijzen in Nederland de komende 2-3 jaren zullen dalen. Gezien het hele scala aan vraag- en aanbodfactoren die de koopwoningmarkt beïnvloeden verwacht de Rabobank geen dusdanige omslag in de vraag-aanbod-verhouding, dat substantiële prijsdalingen daarvan het gevolg zijn.

Bovenstaande conclusies worden onderbouwd in het hierboven genoemde themabericht. Dit themabericht is terug te vinden op www.rabobankgroep.nl/kennisbank (klik op actueel) en is tevens bijgevoegd bij dit persbericht.

Over de Rabobank Groep
De Rabobank Groep is een brede financiële dienstverlener. Door de coöperatieve grondslag is de Rabobank Groep er primair voor de klant. Alle onderdelen van de Groep werken nauw samen om de klanten tegen de best mogelijke prijskwaliteitsverhouding een breed pakket aan te bieden van financiële diensten en producten zoals betalen, sparen, lenen, verzekeren en beleggen. De Groep bestaat uit circa 360 zelfstandige lokale coöperatieve Rabobanken met gezamenlijk ruim 925.000 leden en uit bekende dochterondernemingen als Robeco, Interpolis, Schretlen en Co, Effectenbank Stroeve, Rabobank International, De Lage Landen, Rabo Vastgoed en Gilde Investment. Internationaal is de groep met 143 vestigingen vertegenwoordigd in 34 landen. De Rabobank heeft de hoogste waarderingen voor kredietwaardigheid van de grote ratinginstituten. De Rabobank Groep heeft op de Nederlandse thuismarkt 9 miljoen particuliere en zakelijke klanten en is marktleider op vrijwel alle gebieden van financiële dienstverlening.

Themabericht 2002/15
Prijsdaling van Nederlandse koopwoningen?

Onlangs heeft een recente publicatie van PricewaterhouseCoopers (PwC), waarin de prijsontwikkeling van koopwoningen in Europa werd bekeken, veel aandacht getrokken. Een opvallende conclusie uit dit rapport, een daling van de huizenprijzen in Nederland in de komende drie jaar, wordt op het eerste gezicht op indrukwekkende wijze onderbouwd met statistische verbanden en een economisch model. Wat blijft er echter van deze conclusie over na een kritische beschouwing van de analyse van PwC?

Evenwicht tussen huizenprijzen en inkomens
De onderzoekers bij PwC constateren, dat de gemiddelde huizenprijs uiteindelijk in een vaste verhouding staat tot het gemiddeld persoonlijk beschikbaar inkomen. In de praktijk fluctueert de huizenprijs op korte termijn echter heftiger dan het inkomen, zodat voortdurend sprake is van tijdelijke afwijkingen van deze vaste verhouding tussen huizenprijs en inkomen. Uiteindelijk zal de mutatie van de huizenprijs in deze visie echter onherroepelijk in de pas moeten blijven lopen met de inkomensontwikkeling. Met deze benadering van de huizenmarkt hebben de analisten van PwC een zogenoemd 'error-correction model' opgezet. Hierin is de huizenprijs zodanig gemodelleerd dat deze tendeert naar een evenwichtswaarde die bepaald wordt door de historische verhouding tussen de huizenprijs en het inkomen.
De korte termijn afwijkingen van het lange termijn evenwicht tussen huizenprijzen en inkomen (de zogenoemde 'errors') worden volgens de

Fig. 1: Afwijking huizenprijs t.o.v. 'evenwicht' in NL

33)onderzoekers in Nederland veroorzaakt door veranderingen in de lange rente, de inflatie, de productie van nieuwe woningen en door de recente prijsverandering van koopwoningen.
Met het gevonden model analyseert PwC de huizenprijsontwikkeling van een aantal Europese landen en waagt zich aan een aantal voorspellingen.
Het model geeft als resultaat dat de huizenprijzen in Nederland zich in 2001 maar liefst 30% boven de evenwichtswaarde bevonden (figuur 1). Dit is in vergelijking met de uitkomsten voor andere Europese landen erg hoog. Op basis van deze gegevens concludeert PwC dan ook dat de huizenprijsontwikkeling in Nederland is doorgeschoten. Vervolgens wordt daaraan de voorspelling gekoppeld dat de huidige afzwakking van de huizenprijsstijging zich versterkt zal doorzetten en dat de huizenprijzen in de komende drie jaar in reële termen zelfs zullen dalen.

Kanttekeningen bij de PwC-studie
Er vallen bij de studie van PwC nogal wat kanttekeningen te plaatsen bij de analyse en de conclusies.
Zo gaat het model uit van een lange-termijn evenwicht tussen de huizenprijs en het beschikbaar inkomen per persoon. Het is voor de Nederlandse huizenmarkt echter relevanter om rekening te houden met het inkomen dat kan worden aangewend voor de hypothecaire financiering. In 1983 en 1993 zijn namelijk de
financieringsmogelijkheden uitgebreid door de invoering van de zogenoemde tweeverdienersregeling. Vanaf 1983 mocht in veel

Fig. 2: Ratio huizenprijs-inkomen per persoon

gevallen een deel van het inkomen van de partner meetellen bij het bepalen van de maximale hypothecaire lening. Vanaf 1993 mag zelfs het gehele inkomen van de partner meetellen.

Naast de tweeverdienersregeling hebben ook andere ontwikkelingen de koopwoningmarkt en daarmee de relatie tussen huizenprijzen en inkomens fundamenteel veranderd. Zo steeg het aantal tweeverdieners in de jaren negentig en nam het aantal huishoudens van middelbare leeftijd ten opzichte van andere leeftijdsgroepen sterk toe. Dit heeft bijvoorbeeld de vraag naar duurdere koopwoningen opgestuwd. Ook hebben de aanbieders van hypotheken in de jaren negentig met nieuwe producten (beleggingshypotheek, aflossingsvrije hypotheek en allerlei combinaties hiervan met de spaarhypotheek) de
financieringsmogelijkheden verruimd. Ook de rentedaling in de jaren negentig, die de rente structureel op lagere niveaus lijkt te hebben gebracht, heeft de financieringsmogelijkheden aanzienlijk verbeterd. Verder kunnen natuurlijk ook de voorkeuren van de Nederlander zijn veranderd. Als men bereid is om een groter deel van het inkomen uit te geven aan wonen dan heeft dat invloed op de huizenprijs. Kortom, op de Nederlandse hypotheekmarkt zijn door dit alles de financieringsmogelijkheden per inkomen in de afgelopen 25 jaar gestegen en daarmee ook de betaalbaarheid van koopwoningen. Hiermee staat de aanname, dat de verhouding tussen inkomen en huizenprijzen constant zou zijn, al behoorlijk op losse schroeven.

Grote onzekerheden bij voorspelling PwC
Een zeer opvallend aspect van de studie van PwC is, dat over de gehele onderzochte periode van ongeveer 30 jaar de huizenmarkt slechts twee keer in evenwicht was. De prijsontwikkeling wijkt eigenlijk altijd substantieel af van het 'evenwicht' en doet dat ook voor langere perioden. Zo dook de huizenprijs begin jaren tachtig onder het 'evenwichtsniveau' en bleef daar maar liefst tien jaar lang meer dan 10% onder liggen. Pas midden jaren negentig trokken de prijzen voldoende aan om deze 'verstoring' te corrigeren. De huizenprijs lag de afgelopen vijf jaar boven het modelmatig evenwicht. De afwijking van het evenwicht is nu zodanig dat volgens het model van PwC dalende huizenprijzen nodig zijn om het evenwicht tussen huizenprijzen en inkomens te herstellen. De onderbouwing van dit scenario gaat eigenlijk niet verder dan een verwijzing naar deze modeluitkomst; een economische onderbouwing ontbreekt volledig.
Wèl geeft PwC bij haar voorspellingen aan, dat deze met een behoorlijke portie onzekerheid omgeven zijn. In de conclusie worden de projecties zelfs verder afgezwakt door te stellen dat de modeluitkomst
'zou behelzen dat huizenprijzen langzamer stijgen dan het inkomen en mogelijk zelfs zullen dalen, alhoewel de precieze schaal en timing van deze correctie onzeker blijven'.
Gezien het feit dat de huizenprijs in het verleden zelden op haar 'evenwichtig' niveau lag en gegeven de onzekerheden bij de modeluitkomsten van PwC ligt het voor de hand om de huizenprijsontwikkeling eerst nader onder de loep te nemen.

Huizenprijsontwikkeling in perspectief
De eerste discussies over te forse huizenprijsstijgingen begonnen in de tweede helft van de jaren negentig toen stijgingspercentages van huizenprijzen van meer dan vijf procent per jaar werden genoteerd. Deze prijsontwikkeling was echter goed verklaarbaar. Zo zijn zoals gezegd in de jaren negentig de financieringsmogelijkheden aanzienlijk verruimd (tweeverdienersregeling, toenemend aantal tweeverdieners, nieuwe hypotheekproducten en rentedaling). Meer 'tijdelijke' elementen die de huizenprijzen hebben opgestuwd en die wel enige jaren hebben aangehouden zijn de impact van de forse huurstijgingen begin jaren negentig (die kopen relatief aantrekkelijker maakten dan huren), de toename van het aantal huishoudens van middelbare leeftijd (die een sterke vraag lieten uitgaan naar koopwoningen, veelal in het hogere segment), de gunstige inkomensontwikkeling (met name in de tweede helft van de jaren negentig vanuit de hoogconjunctuur) en de tekortschietende nieuwbouwproductie.
Al de bovenstaande argumenten zijn voor ons aanleiding om de prijsontwikkeling in de jaren negentig in het algemeen als evenwichtig te beschouwen. Toch onderkennen wij ook risico's, die met name in 1999 en 2000 in de huizenprijzen zijn geslopen. Een groot deel van de prijsstijgingen in die jaren van respectievelijk 15,7% en 20% zijn niet volledig verklaarbaar als we kijken naar de ontwikkeling van de hypotheekrente en inkomens. Het doorschieten van de prijzen kan worden verklaard uit 'sentiment'; de indertijd heersende gekte op de woningmarkt. Het prijsniveau van koopwoningen is nu dusdanig hoog dat verdergaande sterke prijsstijgingen zeer onwaarschijnlijk zijn geworden. De vraag is echter of gezien de huidige afkoeling van de prijsontwikkeling ook zal resulteren in een prijsdaling.

Prijscorrectie op de woningmarkt?
Natuurlijk rijst bij veel mensen onmiddellijk het schrikbeeld van eind jaren zeventig, als er wordt gesproken over een prijscorrectie op de woningmarkt. Indertijd volgde na jaren van zeer sterke prijsstijgingen van koopwoningen een depressie die vijf jaar aanhield. Valt de huidige situatie op de Nederlandse woningmarkt te vergelijken met die van eind jaren zeventig?
De markt heeft inderdaad net als toen een periode van oververhitting gekend. Maar de economische situatie is nu wezenlijk anders. De Nederlandse economie is momenteel fundamenteel gezonder dan destijds, als we bijvoorbeeld de overheidsfinanciën, de arbeidsmarkt en de financiële positie van huishoudens in ogenschouw nemen. Dit jaar lijkt de Nederlandse economie zich alweer te herstellen van een relatief korte periode van laagconjunctuur. De vooruitzichten voor de inkomensontwikkeling in de komende jaren zijn gunstig, mede door een structureel krappe arbeidsmarkt. Ook verwachten wij geen sterk oplopende rente. Tenslotte is de vermogenspositie van Nederlandse huishoudens goed, omdat vele koopwoningen (aanzienlijk) meer waard zijn dan de hypotheek die er op rust. Bovendien is het leeuwendeel van de hypotheken met een relatief lange rentevaste looptijd gefinancierd tegen een - in historisch perspectief - laag hypotheekrentetarief. Daarbij kan de huiseigenaar zich vandaag de dag met verzekeringsproducten indekken tegen inkomensverlies als gevolg van werkloosheid of arbeidsongeschiktheid. Ook bieden spaarhypotheken een dempende werking op de hypotheeklasten bij een rentestijging, omdat de spaarpremie bij een hogere rente kan worden verlaagd. Kortom, het grootste deel van de huizenbezitters kan wel tegen een stootje. Dat was eind jaren zeventig wel anders. Een scherp oplopende rente joeg de financieringskosten voor potentiële huizenkopers op en voor vele huiseigenaren die met een variabele rente hun hypotheek hadden gefinancierd. Daarbij stond de economie aan het begin van een diepe depressie met een fors oplopende werkloosheid. Vele huiseigenaren konden de maandelijkse financiële lasten, veelal van een groeihypotheek, niet meer ophoesten en gedwongen verkopen waren het gevolg. De vraag-aanbod-verhouding van koopwoningen draaide om en sterke prijsdalingen waren het gevolg.
Gegeven de veel betere uitgangspositie van de huidige huiseigenaren, doordat zij minder gevoelig zijn voor rentefluctuaties en vanwege het betere economische fundament onder de woningmarkt, valt een omslag in de algehele vraag-aanbod-verhouding op de koopwoningmarkt niet te verwachten.

Toekomstverwachtingen
Naast de uitgangssituatie op de koopwoningmarkt zijn vooral de verwachtingen voor de relevante factoren die de vraag naar en het aanbod van koopwoningen bepalen van belang om in te schatten of de huizenprijzen in Nederland zullen gaan dalen.
Wij verwachten een conjunctureel herstel van de Nederlandse economie in de tweede helft van 2002 dat zich doorzet in 2003. Dit betekent dat de inkomens zich in de komende jaren gunstig zullen ontwikkelen. Wèl voorzien wij een lichte toename van de werkloosheid vanwege de ontspanning op de arbeidsmarkt als gevolg van de laagconjunctuur in 2001 en de eerste helft van dit jaar. Het risico van een sterk oplopende werkloosheid achten wij echter zeer beperkt. Dit komt met name door het voorziene conjunctuurherstel en doordat de ontgroening in Nederland het aantal nieuwkomers op de arbeidsmarkt beperkt. Daarbij bereikt de naoorlogse babyboom nu de leeftijd waarop de kans op instroom in de WAO toeneemt, zodat de uitstroom op de arbeidsmarkt wellicht gaat toenemen. De arbeidsmarkt blijft door dit alles relatief krap, wat een opwaartse druk onder de lonen legt. Daarnaast voorzien we geen aanleiding voor een scherp oplopende lange rente, zodat de hypotheektarieven in historisch perspectief relatief laag blijven.

Fig. 3: Huizenprijzen en financieringsmogelijkheden

Tezamen met de gunstige inkomensontwikkeling verwachten we dat de financieringsmogelijkheden ook de komende jaren verder toenemen, zij het minder snel dan eind jaren negentig (zie figuur 3). Tegenover de afgekoelde vraag naar koopwoningen blijft het aanbod gematigd. Hierdoor blijft de koopwoningmarkt per saldo evenwichtig tot krap. De verminderde vraag, veroorzaakt door de verslechterde betaalbaarheid van koopwoningen (vanwege het hoge prijsniveau) en door de conjunctuurvertraging en bijpassend negatief sentiment, heeft het aanbod van bestaande woningen verruimd, doordat de verkooptijd is opgelopen. Het nieuwbouwaanbod is daarentegen afgenomen en zal naar verwachting voorlopig nog niet aantrekken.
Gegeven de verwachte ontwikkeling van de bouwproductie en het conjunctuur- en rentebeeld zien wij in de nabije toekomst geen aanleiding voor een scherpe correctie van huizenprijzen. Met andere woorden, wij zien geen 'triggers' voor een generieke prijsdaling van koopwoningen. Wij verwachten de komende jaren dan ook een toename van de gemiddelde nominale huizenprijs rondom het inflatietempo en beneden de stijging van het nominaal beschikbaar gezinsinkomen. Zo komt de verhouding tussen huizenprijzen en inkomens vanzelf in evenwicht.

Slotbeschouwing
Een nadere beschouwing van de analyse van PwC levert ons het inzicht op dat de gedane voorspellingen met zeer grote onzekerheden zijn omgeven. De verwachte reële huizenprijsdaling die PwC voorziet in Nederland kunnen we dan ook niet onderschrijven. Zo gaat de PwC-studie uit van een constante verhouding tussen huizenprijzen en inkomens. In werkelijkheid moeten we constateren dat de hypotheekmogelijkheden per huishouden in Nederland de afgelopen 25 jaar dusdanig zijn verbeterd, dat deze relatie zeker structurele wijzigingen heeft ondergaan. Verder overheerst in de voorspellingen van PwC de eigenschap van hun model, dat de verhouding tussen huizenprijzen en inkomens snel moet herstellen, zodat prijsdalingen van koopwoningen op korte termijn onvermijdelijk zijn. Naast de constatering dat het evenwicht tussen huizenprijzen en inkomens nu wel eens hoger zou kunnen liggen dan in het verleden, blijkt echter ook dat in het verleden de feitelijke huizenprijs zeer aanzienlijk heeft afgeweken van wat door PwC als evenwichtig wordt gekenmerkt.
Het valt niet te ontkennen dat de prijsontwikkeling van koopwoningen in 1999 en 2000 niet geheel door rationele factoren valt te verklaren. Sentiment heeft hier een belangrijke rol gespeeld. Nu het economisch tij minder gunstig is, verschijnen zo nu en dan doemverhalen over de Nederlandse woningmarkt in de media. Wij zien echter geen reden tot paniek. Gezien het hele scala aan vraag- en aanbodfactoren die de koopwoningmarkt beïnvloeden, verwachten wij evenwel geen dusdanige omslag in de vraag-aanbod-verhouding, dat substantiële prijsdalingen daarvan het gevolg zouden zijn. Indien de woningmarkt werkelijk zo kwetsbaar zou zijn, zou deze in 2001 - het jaar waarin alles tegen zat - zeker zijn ingestort. Dit is dus niet gebeurd. Integendeel, de huizenprijzen en het aantal transacties ontwikkelden zich in het eerste kwartaal zelfs verrassend positief. Gegeven het economisch beeld (aantrekkende conjunctuur), de renteverwachtingen (lage renteniveaus) en de te verwachten (lage) bouwproductie voorzien we de komende jaren een evenwichtsherstel op de markt voor koopwoningen, waarbij de inkomenstoename boven de zeer gematigde prijsstijging van koopwoningen uitstijgt. Al met al verwachten wij een nominale gemiddelde jaarlijkse prijsstijging van koopwoningen in de orde van 2 tot 4% tot 2006.

Juni 2002
85)
Voor de grafieken uit dit themabericht kunt u terecht op www.rabobankgroep.nl/kennisbank klik op actueel

Voor inlichtingen: Paul van den Berg, externe communicatie Rabobank Nederland
Telefoonnummer: 030-216 28 32
AANTAL FOUTIEVE KARAKTERS: 0

25 jun 02 14:46

Deel: ' Rabobank voorziet geen grote daling huizenprijzen '




Lees ook