PRESENTATIE NVM-HALFJAARCIJFERS 1999 DOOR DE HEER MR O.J. SMIT, ALGEMEEN VICE-VOORZITTER NVM OP 13 JULI 1999 TE NIEUWEGEIN

Dames en heren,

Ik heet u van harte welkom op deze halfjaarlijkse perspresentatie van de NVM-gegevens op het gebied van vastgoed. Ik vind het verheugend dat u zich ook vandaag weer de moeite heeft willen getroosten om naar Nieuwegein te reizen. Ik wil u dan ook niet te lang willen ophouden met een algemene toelichting, maar u vooral de gelegenheid geven tot het stellen van vragen.

Daarom zijn vandaag hier ook aanwezig de voorzitters van de vakgroepen NVM Agrarisch Onroerend Goed, NVM Bedrijfs Onroerend Goed en NVM Wonen, de heren Teeuwsen, Van Kampen en Agterdenbosch u nader te kunnen informeren over de verschillende deelmarkten van vastgoed.

De nog steeds lage rente, het hoge consumentenvertrouwen en de groeiende werkgelegenheid vormden de basis voor de meest welvarende periode in de afgelopen eeuw: het gaat ons goed.

De afgelopen dagen hebben de media vol gestaan over het feit dat de consument meer geld over heeft voor meer kwaliteit in zijn leven. Voor de gebruikers en eigenaren van bedrijfspanden en woningen betekent dit dat zij bereikbaar willen zijn, meer keuze willen hebben en over goed afgewerkte panden willen beschikken die voldoen aan alle eisen voor wat betreft ruimte, afmetingen en mogelijkheden tot verandering. Deze aspecten vormen dan ook met recht op dit moment onderdeel van iedere discussie in vastgoedkringen.

Uit ons recent gepubliceerde onderzoek onder vinexbewoners bleek dat we ons over de kwaliteit van het geleverde pand geen zorgen hoeven te maken. Echter, de flexibiliteit van de woning en de woonomgeving scoorden minder positief in de ogen van deze woonconsumenten.

En dat laat zien dat daar de punten liggen waar we in de toekomst rekening mee moeten houden. Want wonen in een hoogwaardige woning is maar voor enkele jaren een aardig gegeven. Als je buiten voor de deur de auto niet kwijt kunt, of geen winkel kunt vinden, je tuin praktisch moet delen met je buren of geen extra aan de woonkamer kunt toeveoegen, neemt de onvrede op lange termijn snel toe. Flexibiliteit en maatwerk worden dus de bouw-thema's voor de komende decennia.

Op dit moment zijn wij daar nog niet aan toe. Op alle vastgoedmarkten, zowel woningen als de zakelijke markt, is vooral nog sprake van schaarste. Het aantal keuzemogelijkheden is nog nooit zo laag geweest. In de woningmarkt op dit moment zelfs 2, terwijl wij bij een evenwichtige markt het liefst spreken over 5, 6 keuzemogelijkheden. Hierbij wreekt zich onze welvaart. We hebben goede jaren achter ons en willen dit nu - terecht - graag verzilveren. Maar het bouwprogramma zoals dat enige jaren geleden door de overheid is ingezet - de vinex - kan geen gelijke tred houden met de economische situatie. Daarmee lopen we dus achter.

De NVM hoopt dat de lokale overheden, projectontwikkelaars en bouwers de omslag snel maken, want een evenwichtige markt biedt zekerheid voor langere termijn, schept vertrouwen en voorkomt ongewenste prijsexcessen. Het afnemen van de bouwproductie, zoals in het afgelopen halfjaar opnieuw het geval was en zoals door de overheid ook voor de komende jaren wordt voorspeld, is door ons dus niet gewenst. Daar maak ik mij grote zorgen om. De NVM heeft al eerder aangegeven dat bouwprogramma's niet meer landelijk kunnen worden vastgesteld in het bijna 21ste-eeuwse geïndividualiseerde, post-moderne Nederland. Bouwprogramma's zijn een zaak geworden voor het regio-management, de provincie samen met de lokale overheden.

Een marktevenwicht wordt bereikt door verschillende kwantitatieve en kwalitatieve ontwikkelingen. Kwantitatief kunnen we nu al voorzien in de behoeften van de nieuwkomers op de vastgoedmarkt. Deze kennis dwingt ons er nu toe meer rekening te houden met het bouwen van woningen voor de woningzoekenden van 50 jaar en ouder.

Kwalitatief kunnen we rekening houden met de wensen van de gebruikers.

Als NVM zullen we op dit punt onze bijdragen leveren. Want in deze tijd waarin het vastgoed voor steeds meer woonconsumenten en gebruikers van bedrijfspanden de basis vormt voor een gunstige economische positie en er steeds meer schaarste dreigt, is een kwalitatief hoogwaardig, onafhankelijk en betrouwbaar advies van onschatbare waarde.

We gaan dus door met het transparant maken van de markt en het optimaal tegemoet komen aan de wensen van de klanten van onze leden. Maar eerst zal ik verder tegemoet komen aan uw wensen. U bent hier immers voor de gegevens over de eerste zes maanden van 1999 te vernemen. Ik toon u daarom welke ontwikkelingen het afgelopen jaar per deelsegment van belang waren. Ik informeer u op hoofdlijnen: de details vindt u terug in de persmap.

(2: agrarisch vastgoed)

Ja, dan eerst de agrarische markt. Ik weet dat dit marktsegment slechts door enkelen van u direct wordt gevolgd, maar ik wil toch graag een paar woorden hieraan wijden. Niemand van ons is immers de discussie over de varkensrechten en de commotie op het departement rond het vertrek en de komst van de nieuwe minister ontgaan. En minder als in de woningmarkt het geval is wanneer de hypotheekrente verandert, worden politiek interne discussies in deze markt direct vertaald in de prijzen. Het is dan ook niet voor niets dat het resultaat van de afgelopen zes maanden agarisch vastgoed een negatief rapportcijfer heeft gekregen.

De melkprijzen zijn opgelopen en de handel in mestquota is volledig stil komen te liggen. Wat heb ik daaraan, kunt u nu denken, maar op de langere termijn is onrust in deze markt niet gewenst, aangezien wij het als consument wel direct merken in de prijzen van agrarische producten, maar ook in de prijs van de grond waar straks onze woning komt te staan. Want veel agrariërs maken barre tijden door en zijn òf genoodzaakt zich een tweede baan aan te schaffen òf genoodzaakt om de zaak te verkopen.

Dit lijkt plezierig voor al die mensen die zich een aardig woonboerderijtje op het platteland willen aanschaffen, maar ook in het afgelopen halfjaar zagen we weer dat de grondprijzen in Nederland aardig zijn opgelopen. Afhankelijk van de bestemming zijn de overheid en projectontwikkelaars agrarische gronden steeds hoger gaan waarderen. En ons vastgoed is al zo duur. Ik hoop dan ook dat de ruzie over de toekomst van de varkenssector, de discussie over de inrichting van de buitengebieden en de ruimte van Nederland straks de Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening niet in de weg gaat zitten.

De juiste cijfers op het gebied van onze vakgroep NVM Agrarisch Onroerend Goed treft u in de persmap aan. Voor een verdere verdieping in dit vakgebied verwijs ik u straks graag naar de heer Teeuwsen.

(3: commercieel vastgoed)

Dan kom ik aan het commercieel vastgoed. Dat is een minder treurig bericht, alles gaat goed met onze kantoren, winkels en bedrijfsruimten. Ze worden goed afgezet, maar er zijn er helaas nog wel te weinig van.

Het is dan ook niet voor niets dames en heren, dat al deze deelsegmenten in de eerste helft van 1999 opnieuw duurder zijn geworden. De gemiddelde markthuur voor kantoren steeg van 258 naar 270 gulden per m2 bruto vloeroppervlakte. Echter niet in Amsterdam-Zuid, Den Haag en Utrecht: daar ligt de huurprijs hoger. In Den Haag merken onze bedrijfsmakelaars echter op dat het aantal te ontwikkelen vierkante meters de komende jaren kan leiden tot overaanbod. Dit marktgebied kan dus niet met de landelijke schaarstetrend meegaan. Voor winkelruimte wordt nu 309 gulden per m2 bruto vloeroppervlakte betaald en voor de betere bedrijfsruimte 127 gulden per m2 bruto vloeroppervlakte.

De trend in de zakelijke vastgoedmarkt is duidelijk: de economische groei en de behoefte aan kwaliteit vertaalt zich in verhuizingen naar betere en grotere locaties en daarmee in prijsstijgingen, want hoogwaardige locaties zijn schaars.

Verder is het afgelopen halfjaar duidelijk zichtbaar geworden dat in de kantorenmarkt bij verhuizingen direct wordt ingespeeld op de behoefte aan meer kwaliteit. De kantoren worden luxer en ruimer. In de winkelmarkt zien we dat ook, maar daar maakt de behoefte aan meer ruimte een andere beweging zichtbaar, namelijk dat het straatbeeld in toenemende mate wordt bepaald door filiaalbedrijven en grote winkelketens. Dit is niet gunstig voor de zo gewenste diversificatie van de Nederlandse winkelsteden. Op de bedrijfsruimtemarkt speelt vooral het feit dat oudere bedrijfsruimten zowel in courantheid als markthuur bij hoogwaardige bedrijfsruimten achterblijven. Voor deze terrein is een goed herstructureringsbeleid noodzakelijk.

(4: woningmarkt)

Dan de koopwoningmarkt, dames en heren. U ziet het, de prijs van een gemiddelde koopwoning is in de eerste helft van 1999 gestegen met 14,1 procent. Een gemiddelde woning kost nu 329.000 gulden. Vorig jaar om dezelfde tijd was dit nog 287.000 gulden. Dit alles natuurlijk in vergelijking met dezelfde periode in 1998.

Oorzaak van deze prijsstijging is het feit dat zich sinds het derde kwartaal van 1998 vier aspecten tezamen komen en nu al een tijdje één cumulerende invloed uitoefenen op de prijsontwikkeling in de woningmarkt: namelijk de gunstige werkgelegenheidsontwikkeling, het positieve consumentenvertrouwen, de lage hypotheekrente en de aanhoudende schaarste aan aanbodzijde.

De consument is welvarend en zoekt nu het huis van zijn dromen. Maar de bouwproductie gaat niet snel en niet goed genoeg voor de consument. Het is dan ook niet voor niets dat de verkooptijd is gedaald naar 35 dagen. Populaire koopwoningen zijn schaars. En vooral hoekwoningen wisselen steeds sneller van eigenaar.

Die toenemende vraag naar koopwoningen, de huidige kooplust als gevolg van het feit dat het Nederlanders al enige jaren zeer goed is gegaan, is ook de reden dat de NVM in mei jongstleden richtlijnen voor het bieden via inschrijvingen heeft vastgelegd. Richtlijnen die richting de koper duidelijkheid verschaffen over de procedure, de informatie van het pand zelf en de wijze waarop de bieding plaats moet vinden. Op die manier komen wij als grootste makelaarsvereniging tegemoet aan de vele vragen en verzoeken die consumenten ons hebben gesteld.

Het is u ongetwijfeld ook opgevallen dat enkele makelaars in Amsterdam een zoekersstop hebben ingesteld. Dat is geen NVM-beleid, maar een bedrijfspolicy van de ondernemer zelf. Om zijn werk goed te doen en zijn klanten naar behoren te kunnen blijven bedienen - je kunt immers niet op dertig plaatsen tegelijk zijn - nemen zij even geen klanten aan en verwijzen zij door naar collega-makelaars. Dat betekent niet dat de consument bij de desbetreffende NVM-leden geen aanbod kunnen inzien. Integendeel, het totale NVM-aanbod blijft zichtbaar op de kantoren van al onze leden en via onze website.

Een ander punt waar ik op dit moment even aandacht aan wil schenken zijn de rentestijgingen. Hoewel de rente de afgelopen periode een paar keer is verhoogd, wil ik het beeld wegnemen dat de 'omslag op de woningmarkt' eraan komt.

Hoewel het tempo van de prijsstijging van de woningen inderdaad sneller loopt dan de inkomensgroei van consumenten zijn koopwoningen in historisch perspectief nog steeds betaalbaar, rekening houdend met de verhouding tussen de inkomensontwikkeling van consumenten en de rentelasten. Alleen wanneer een nieuwe hypotheek moet worden afgesloten, is het renteniveau van belang. Op dit moment zijn de meeste hypotheken echter afgesloten voor tien jaar. Verder bevinden de rente en prijsindexcijfers zich op een ander niveau dan eind jaren zeventig het geval was. U treft die gegevens in de persmap aan.

(5: verwachtingen tweede helft 1999)

Ja, dames en heren, wat verwacht de NVM voor het komende halfjaar? Ik noem u de belangrijkste punten:

* - de nog steeds gunstige economische ontwikkeling;

* - een verdere opleving van de huurmarkt, met name voor specifieke doelgroepen;

* - een kleine afname van de kredietgroei en de consumptieve bestedingen;

* - prijsdaling in bepaalde regio's als gevolg van het nieuwbouwprogramma. Een voorbeeld in dit kader is de regio Haaglanden.

Voor wat betreft de prijsontwikkeling in de koopwoningmarkt meen ik dat het komende jaar de prijzen verder zullen stijgen met een gemiddeld niveau van rond de tien procent.

Dank u wel.

Deel: ' Toespraak vice-voorzitter NVM presentatie halfjaarcijfers '




Lees ook