Ernst & Young

Nieuws
Belastingadviseurs
Wet WOZ: Inlichtingen ver(p)lichting?

Ten behoeve van de waardebepaling in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) hebben gemeenten de bevoegdheid inlichtingen te vragen over te waarderen onroerende zaken. De inlichtingen kunnen worden opgevraagd bij eigenaren en/of gebruikers. Bij derden, zoals verhuurders, kan informatie worden opgevraagd met betrekking tot de eigendom en het gebruik van de te taxeren objecten. Ter verlichting van de administratieve last voor het bedrijfsleven zijn inlichtingenformulieren opgesteld die gemeenten worden geacht te gebruiken bij het verzamelen van informatie. Het invullen van deze formulieren leidt echter bij lange na niet tot een verlichting van administratieve lasten.

Tot en met het belastingjaar 1996 maakten gemeenten nauwelijks gebruik van de inlichtingenverplichting. De gemeenten legden aanslagen onroerendezaakbelasting (OZB) op en wie bezwaar had tegen de aanslag, die maakte bezwaar. Maar met de inwerkingtreding van de Wet WOZ op 1 januari 1995 worden gemeenten geacht verkoopgegevens van de onroerende zaken bij te houden. In principe worden door middel van vergelijkingen de waarden van de te taxeren onroerende zaken vastgesteld. Voor kantoorgebouwen is het echter gemakkelijker om uitgaande van de betaalde huur een waarde te berekenen, door deze huur te vermenigvuldigen met een bepaalde factor. Maar aangezien verhuurafspraken niet bij gemeenten bekend zijn en gegevens daarover vertrouwelijk, werden huurprijzen tot en met belastingjaar 1996 vaak geschat of afgeleid uit mededelingen in vastgoedbladen.

Aanslag wordt aangifte

Gemeenten kunnen nu (ver)huurgegevens opvragen bij eigenaren/verhuurders op basis van onder andere het Besluit gegevensverstrekking Wet WOZ. De vragen die worden gesteld gaan heel ver. En zo wordt een aanslagbelasting omgetoverd tot een aangiftebelasting die leidt tot meer administratie in plaats van minder. In principe zou de verhuurder of eigenaar zelf moeten uitrekenen wat de waarde is. Maar zover willen de gemeenten het niet laten komen, omdat zij de verstrekte gegevens gaan herleiden tot gemiddelde huurwaarden. Op basis van de Wet WOZ worden geen beleggerswaarden berekend, maar zogenaamde waarden in het economische verkeer. Daarbij worden twee ficties gehanteerd; de overdrachtsfictie en de verkrijgingsfictie. Deze ficties maken de waardebepaling ondoorzichtig. De overdrachtsfictie houdt in dat de onroerende zaak in volle en onbezwaarde eigendom moet worden gewaardeerd. De verkrijgingsfictie houdt in dat het object direct in gebruik kan worden genomen.

Verhaalbesluit

Een andere administratieve lastenverzwaring voor verhuurders/eigenaren ontstaat als verhuurbare gedeelten in een (bedrijfs)verzamelgebouw niet als zelfstandige onroerende zaken kunnen worden aangemerkt. Het is dan mogelijk dat de verhuurder als gebruiker zowel het eigenaren- als het gebruikersgedeelte van de OZB moet betalen. De gebruikersbelasting moet hij zien te verhalen op de huurders. Dit geldt niet alleen voor verhuurders van bedrijfsverzamelgebouwen, maar ook voor verhuurders van studentenwoningen c.q. -complexen.

Met ingang van 1 januari 2000 wordt de wijze waarop de gebruikersbelasting kan worden verhaald wettelijk geregeld in het Besluit verhaal OZB. (Het verhalen van) de gebruikersbelasting kan onderdeel uitmaken van de huurprijs, noch van de servicekosten. De hoofdregel is dat de doorberekening plaatsvindt naar evenredigheid van het deel van de onroerende zaak dat in gebruik is bij de huurder. Ook kan de doorberekening plaatsvinden naar evenredigheid van de duur van het gebruik en in maandelijkse termijnen. In de praktijk vindt doorberekening vaak plaats op dezelfde wijze waarop servicekosten worden doorberekend.

Alle vragen beantwoorden?

Inmiddels zijn ook voor particuliere woningen vragenlijsten gesignaleerd waarbij de vragen zover gaan dat je bouwkundige of vastgoedexpert moet zijn om ze te kunnen beantwoorden. Hierover zijn kamervragen gesteld. Hieruit blijkt dat gemeenten bij het opstellen van de vragenlijsten een vergaande bevoegdheid hebben, waarbij wel de redelijkheid in acht moet worden genomen. Uiteraard staat het een ieder vrij de lijst zelf in te vullen. Welke invloed het verstrekken van de gegevens zal hebben op de uiteindelijke waardebepaling zal een gemeente niet van te voren willen mededelen. Of ze dit achteraf kunnen en willen is ook nog maar de vraag. Feit blijft dat ook voor woningen nu een administratieve last bestaat die er tot een aantal jaren geleden niet was.

Voor zowel de vragenlijsten voor woningen als voor niet-woningen is het verstandig om deze te laten controleren op de geëiste redelijkheid. Ook als de gebruikersbelasting is opgelegd aan de verhuurder/eigenaar en die wil de belasting doorberekenen, is het verstandig te laten nagaan of dit rechtsgeldig gebeurt.

Voor nadere informatie kunt u contact opnemen met een van de leden van de adviesgroep Heffingen Lagere Overheden van Ernst & Young Belastingadviseurs, tel. (070) 328 67 38 of (0592) 37 97 37.

Deel: ' 'Waardering Onroerende Zaken Inlichtingen ver(p)lichting?' '




Lees ook