Wonen in Amsterdam niet geschikt voor mensen met een middeninkomen


Huizenprijzen en vrije sector huur Amsterdam explosief gestegen

AMSTERDAM, 20160125 -- Toen de kredietcrisis in 2008 begon stortte de Nederlandse huizenmarkt ineen. Zo'n zevenenhalf jaar later gaat het echter langzaam maar zeker beter met de woningmarkt. In Amsterdam lijkt het zelfs beter te gaan dan vóór de crisis! Er worden namelijk meer huizen tegen een hogere prijs verkocht. Daarnaast zijn de prijzen van vrije sector woningen flink gestegen. Wat is er precies aan de hand op de Amsterdamse woningmarkt? En wat zijn de verwachtingen voor de toekomst?

Huur vrije sector Amsterdam hoogste per m2 ooit
Eind 2014 is uit onderzoek gebleken dat de huurprijzen van vrije sector woningen in Amsterdam nog nooit zo hoog waren geweest. Nu, ruim een jaar later, is gebleken dat de top in 2014 nog lang niet was bereikt. In het derde kwartaal van 2015 lagen de huurprijzen namelijk al 9% hoger dan in diezelfde periode in 2014. Een vrije sector woning in Amsterdam kostte in het derde kwartaal van 2015 gemiddeld € 2.155 per maand. Per vierkante meter komt dat neer op €21,04! Ter vergelijking: in 2010 betaalde men in Amsterdam gemiddeld €16 per vierkante meter.

Overigens is er wel een enorm verschil in de prijs per m2 tussen de verschillende stadsdelen. In het centrum van Amsterdam betaal je gemiddeld €23,52 per vierkante meter, in Zuid-Oost is dat minder dan €12 vierkante meter.

Grafiek - De ontwikkeling van de prijs per m2 in de Amsterdamse vrije sector

Vrije sector Amsterdam vs. rest van Nederland


Stijging huurprijs vrije sector beperkt tot Amsterdam?
In een jaar tijd was de gemiddelde prijs van vrije sector woningen in Amsterdam met maar liefst 9% gestegen. Maar hoe zit dat met de rest van Nederland? Stijgen de prijzen daar ook of beperkt deze ontwikkeling zich alleen tot Amsterdam?

Grafiek - De landelijke ontwikkeling van de prijs per m2 in de  vrije sector

Overal in Nederland is het huren van een vrije sector woning duurder geworden. Zoals in de bovenstaande afbeelding te zien is, was de gemiddelde huurprijs per vierkante meter in het tweede kwartaal van 2015 het hoogst sinds het tweede kwartaal van 2010. Het landelijk gemiddelde lag in het tweede kwartaal van 2015 namelijk op €12,71 per m2 per maand. Bovendien was het landelijk gemiddelde in het derde kwartaal verder gestegen. Ten opzichte van datzelfde kwartaal een jaar eerder was een gemiddelde stijging van 5% te zien.

Procentuele groei het grootst in grote steden
De groei was het grootst in Den Haag (9,2%), gevolgd door Amsterdam (9%). Ook in bijvoorbeeld Rotterdam en Utrecht waren de huurprijzen in 2015 procentueel gezien flink gestegen ten opzichte van 2014. De stijgende prijs per vierkante meter van vrije sector woningen is dus vooral een ontwikkeling geweest die in de grote steden plaatsvond. 

Prijs per m2 verschilt enorm
Hoewel de procentuele groei van de grote steden vergelijkbaar is, geldt dat niet voor de daadwerkelijke huurprijzen. Als je kijkt naar de huurprijs per vierkante meter in euro's, dan steekt Amsterdam met kop en schouders boven de andere steden uit. In de onderstaande tabel vind je een overzicht van de gemiddelde prijs van een vrije sector woning in de grootste steden van Nederland. Ook geeft de tabel weer hoeveel dagen een vrije sector woning gemiddeld te huur werd aangeboden voordat de woning was verhuurd. Zoals je ziet zijn vrije sector woningen in Amsterdam niet alleen veruit het duurst, ook zijn ze het snelst verhuurd. Daaruit blijkt wel hoe populair deze woningen zijn.

Tabel - Vergelijking vrije sector Amsterdam met andere steden

Wat veroorzaakte de explosieve groei van de vrije sector huurprijs in Amsterdam?


Daling van het aanbod
Dat vrije sector woningen de afgelopen tijd een stuk duurder zijn geworden, dat moge duidelijk zijn. Maar hoe is deze explosieve groei tot stand gekomen? Er zijn meerdere ontwikkelingen geweest die daaraan hebben bijgedragen. Zo heeft de kredietcrisis een belangrijke rol gespeeld. Door de financiële crisis hadden niet alleen consumenten minder te besteden, ook banken hadden het zwaar. Dat zorgde ervoor dat het lastiger werd om een hypotheek te krijgen. Hierdoor konden en/ of durfden steeds minder mensen een huis te kopen. Het resultaat? Woningen werden niet verkocht en daalden sterk in waarde. De woningmarkt kwam tot stilstand, wat leidde tot een crisis op de woningmarkt.

Dankzij de crisis werd het voor woningbezitters steeds minder aantrekkelijk om hun woning te verkopen. Daardoor begonnen steeds meer particuliere woningbezitters hun huizen te huur aan te bieden. Doordat het aanbod aan vrije sector woningen toenam daalde de huurprijs aanvankelijk. Nu het weer beter gaat met de Amsterdamse huizenmarkt worden er steeds meer woningen verkocht, met als gevolg dat er minder particuliere woningen te huur worden aangeboden. Deze daling in het aanbod zorgt ervoor dat de huurprijs die woningzoekenden bereid zijn te betalen voor een woning stijgt.

Stijging van de vraag
De daling in het aanbod is echter niet de enige reden. Tegelijkertijd met de daling van het aanbod is namelijk de vraag naar dergelijke woningen toegenomen. De afgelopen jaren zijn steeds meer mensen op zoek naar een huurwoning. Dit komt onder andere doordat veel (jong)volwassenen er de voorkeur aan geven om eerst een woning te huren voordat zij over gaan tot de aankoop van een woning. Een veelgenoemde reden hiervoor is dat een huurwoning meer flexibiliteit biedt. Vaste contracten worden bijvoorbeeld minder vaak gegeven dan vroeger, wat ervoor zorgt dat mensen vaker van baan wisselen of iets voor zichzelf gaan beginnen. Omdat men niet precies weet wat de toekomst brengt lijkt een huurwoning verstandiger dan een koopwoning. Met een huurwoning zit je immers nergens aan vast en kun je gemakkelijk verhuizen indien dat gewenst (of nodig) is.

Verschil sociale sector en vrije sector
Op het gebied van huurwoningen zijn er twee mogelijkheden: de sociale sector of vrije sector. Of een woning tot de sociale sector behoort ligt aan de zogenoemde liberalisatiegrens. Deze wordt jaarlijks vastgesteld door de overheid. In 2016 is de liberalisatiegrens €710,68. Dat betekent dat woningen waarvan de huur maandelijks maximaal €710,68 bedraagt tot de sociale sector behoren. Alle woningen waarvan de huur hoger ligt behoren tot de vrije sector. Daarbij zijn de sociale woningen bedoeld voor mensen met een laag tot middelmatig inkomen. Je hebt dan ook alleen recht op huursubsidie als je in een sociale huurwoning woont (ook al is de hoogte van jouw inkomen bepalend voor de hoogte van een eventuele huursubsidie). Woningcorporaties moeten per 1 januari 2016 minstens 90% van de vrijkomende sociale huurwoningen toewijzen aan mensen met een inkomen tot €39.874.

Wachttijd sociale sector Amsterdam Centrum zeventien jaar
Een probleem met sociale huurwoningen is de wachttijd. Op basis van cijfers van WoningNet, de grootste aanbieder van sociale huurwoningen op internet, duurt het in Nederland gemiddeld acht jaar voordat je in aanmerking komt voor een sociale huurwoning. Dat betekent dat je zolang ingeschreven dient zijn voordat je kans maakt op een sociale woning. In het centrum van Amsterdam bedraagt de wachttijd zelfs zeventien jaar! In andere stadsdelen van Amsterdam varieert de wachttijd van veertien tot zestien jaar. Deze wachttijden zorgen ervoor dat mensen, die op basis van hun inkomen in aanmerking komen voor een sociale huurwoning, gedwongen worden om een woning in de particuliere sector te proberen te huren.

Amsterdamse weer woningmarkt boven niveau 2007


Begin 2015: Meer huizen verkocht
Zoals gezegd gaat het beter met de Amsterdamse huizenmarkt. Stukken beter zelfs. In de eerste drie kwartalen van 2015 zijn er in Amsterdam namelijk méér huizen verkocht dan voor de crisis (in 2007). De gemiddelde verkoopprijs lag gemiddeld nog wel 3% lager dan in diezelfde periode voor de crisis.

Eind 2015: Ook huizenprijs gestegen
Het laatste kwartaal van 2015 is echter een goed kwartaal gebleken voor mensen die hun Amsterdamse woning verkochten. De gemiddelde prijs van alle verkochte woningen in de stad was in het vierde kwartaal namelijk met 8,7% gestegen! Van alle verkochte woningen zijn de prijzen van koopappartementen het meest gestegen, namelijk met 9,3%. Daarbij werden er in het laatste kwartaal van 2015 nóg meer huizen verkocht. In totaal werden er in het vierde kwartaal 3293 woningen verkocht. Dat is 9,8% meer dan het voorgaande kwartaal.

40% van de huizen verkocht boven vraagprijs
Voor zowel de huizenprijs als de hoeveelheid huizen die verkocht worden geldt dat de Amsterdamse huizenmarkt weer op het niveau van voor de crisis is. Maar is dit eigenlijk wel zo positief? Wel voor mensen die hun woning willen verkopen, niet voor mensen met een middeninkomen die een huis willen kopen. Zo'n 40% van alle woningen in Amsterdam wordt namelijk verkocht boven de vraagprijs. Binnen de ringweg A10 is dat zelfs in 60% van de woningen het geval! Dit komt doordat er meer woningen gezocht worden dat dat er woningen te koop worden aangeboden. Hierdoor gaan potentiële kopers tegen elkaar opbieden, wat de prijs van de woningen opdrijft. Landelijk gezien wordt er in slechts 7% van de gevallen meer dan de vraagprijs geboden.

Middeninkomens vallen tussen wal en schip


Veel vraag en weinig aanbod nadelig voor middeninkomens
Wat ervoor zorgt dat de prijzen van zowel Amsterdamse koopwoningen als vrije sector woningen steeds hoger worden heeft dus voor een groot deel te maken met het eeuwenoude principe van vraag en aanbod. In beide gevallen is de vraag een stuk groter dan het aanbod.

Verdeling woningen Amsterdam per sector
Figuur - Sectorale verdeling Amsterdam 1995-2013

Hoewel de gegevens enigszins verouderd zijn, geeft de bovenstaande grafiek een beeld van de verhouding tussen het aantal koopwoningen, vrije sector woningen (particuliere huur) en sociale woningen (corporatiehuur) in Amsterdam weer. Bijna de helft van alle woningen zijn sociale huurwoningen, waar een wachttijd van zo'n vijftien jaar voor staart. Er worden dus beduidend minder vrije sector woningen aangeboden, terwijl daar tegenwoordig juist veel vraag naar is. En daar ligt het probleem.

Te rijk voor sociale sector, te arm om te kopen
Mensen met een middeninkomen verdienen namelijk te veel om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning, maar zij verdienen te weinig om een woning te kopen. Voor starters is het daarentegen lastig om een sociale huurwoning te krijgen gezien de lange wachttijd. Wat blijft dan nog over? Het geringe aantal particuliere huurwoningen. Doordat de prijzen van deze woningen echter explosief zijn gestegen is het lastig voor starters of iemand met een middeninkomen om een vrije sector woning te huren. Tussen de sociale huurgrens en een huurprijs van bijvoorbeeld €1.200 per maand zijn er namelijk vrijwel geen woningen te vinden.

Daarnaast vragen de meeste verhuurders een maandinkomen van minstens vier keer de huurprijs. Zoals gezegd bedroeg de gemiddelde huurprijs in het derde kwartaal van 2015 maar liefst €2.155. Dat zou dus neerkomen op een vereist maandloon van ongeveer €8.650 per maand, omgerekend zo'n €110.000 per jaar.

Hoe kan het woonvooruitzicht voor starters en middeninkomens verbeteren?


Nieuwe woningen bouwen
De gemeente Amsterdam heeft grond vrijgegeven waarop in een rap tempo koopwoningen gebouwd kunnen worden. Naar verwachting wordt dit jaar gestart met de bouw van 6500 woningen. Daarnaast zijn er in Amsterdam woningen in aanbouw voor mensen die iets te veel verdienen voor een sociale huurwoning. Deze woningen zijn bedoeld om het gat te vullen tussen de sociale huurgrens en woningen vanaf €1.000 per maand. Dit betreft echter kleine woningen van +- 50m2 met één slaapkamer. Voor starters en/ of singles is zo'n woning natuurlijk prima, maar voor gezinnen met een middeninkomen is 50m2 niet écht veel.

Doorstroming op de woonmarkt verbeteren
Momenteel zijn er veel mensen die scheefwonen. Dat betekent dat zij in een huurwoning wonen waar zij eigenlijk te veel óf te weinig voor verdienen. Stel dat iemand al langere tijd in een sociale huurwoning woont en tussentijds (veel) meer is gaan verdienen. Dan zou diegene eigenlijk moeten doorstromen naar de vrije sector zodat er een sociale woning vrijkomt voor iemand die minder verdient. Er wordt getracht om scheefwonen tegen te gaan en de doorstroming van de sociale sector naar de vrije sector te verbeteren. Men gelooft dat dit ook de doorstroming van de vrije sector naar de koopsector zal bevorderen.

Tot die tijd: woningen delen
Totdat de situatie is verbeterd zullen mensen met een middeninkomen die in Amsterdam willen wonen het moeten doen met de beschikbare middelen. Zo komt het steeds vaker voor dat iemand een woning deelt met een vriend(in) en/of collega en/ of onbekende. Een vrije sector wonen delen is al lange tijd normaal voor studenten, maar dat gold in mindere mate voor (jong)volwassenen. Er worden daardoor steeds meer websites en groepen op Social Media zoals Facebook opgezet die gericht zijn op woningdelers. Het is dan ook niet zo vreemd meer om, als je begin dertig bent, nog geen geheel eigen woning te hebben.

1Korting.com
Dit persbericht is geschreven door 1Korting.com. 1Korting.com is de nummer één kortingssite van Nederland en houdt zich bezig met alles omtrent besparen, koopjes en goedkoper leven. Het oorspronkelijke artikel is hier te vinden: Wonen in Amsterdam niet geschikt voor mensen met een middeninkomen.


Deel: ' Wonen in Amsterdam niet geschikt voor mensen met een middeninkomen '




Lees ook